El valor del mercado en una tasación hipotecaria es un aspecto muy importante que que conocer y existen varios métodos para su cálculo; entre estos métodos para calcular el valor del mercado podemos destacar algunos como el método de comparación, el residual o el del coste; pero antes definirlos detalladamente debemos saber exactamente en qué consiste una tasación hipotecaria.
Para empezar una tasación es una valoración que normalmente se efectúa sobre un bien inmueble, esta valoración es llevada a cabo por un experto que posee los conocimientos adecuados, se trata del tasador.
El tasador es una persona física que tiene los conocimientos e información necesaria acerca del valor de mercado de los bienes que se están valorando. Como conocedor tiene el deber de mantenerse continuamente actualizado sobre los precios del mercado y a la búsqueda de datos para poder cotejar bien y efectuar las comparaciones necesarias para hacer su tarea de la mejor manera en que se pueda.
Este tasador puede ser cualquiera que cumpla con los requisitos de poseer la suficiente información sobre la realidad existente del mercado.
La ley exige unos requisitos mínimos para poder ser un tasador de tasaciones hipotecarias. Para empezar este tipo de valoraciones tienen que ser efectuadas por alguien que tenga el título de arquitecto o arquitecto técnico, o lo que es lo mismo aparejador. Para poder hacer valoraciones de pisos, locales, solares, unifamiliares, garajes, etc. todo bien inmueble que tenga la particularidad de haberse construido con un uso de tipo comercial o residencial.
Para efectuar la valoración de las fincas rústicas es necesario ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, de forma que para las construcciones de tipo industrial se asimila como más capacitado a un ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.
Veamos quen puede emitir las tasaciones hipotecarias. Estas tasaciones pueden ser emitidas únicamente por una compañía de valoraciones que esté reconocida por el Banco de España a tales efectos.
Como sabemos una tasación hipotecaria es la valoración de un bien normalmente inmueble, con la finalidad de que este puede ser la garantía o aval en un préstamo hipotecario. Por medio de esta valoración, el prestamista, es decir la entidad financiera, puede conocer el valor de esta propiedad que será la garantía del préstamo hipotecario y también saber cuál será el riesgo que conlleva la operación financiera.
Por lo tanto, la tasación hipotecaria tiene la finalidad concreta de ser la garantía para este crédito hipotecario, y esto conlleva que el importe del crédito es totalmente independiente de la tasación, es decir nos referimos a la cantidad por la cual se efectúa la transacción económica de compraventa o el pago de impuestos que esta misma pueda acarrear.
Volviendo al valor del mercado en las tasaciones hipotecarias los métodos que se utilizan para calcularlos son los siguientes: método de comparación, método residual, método de capitalización y método del coste.
El método de comparación consiste en un sistema muy usado cuya función es valorar el bien objeto de la tasación por medio de la comparación con otras propiedades que tengan características parecidas y de las cuales conozcamos su valor.
Las normas existentes exigen que mínimamente tienen que evaluarse seis "inmuebles testigo" que serán cotejados por unos coeficientes para hacer la comparación con el bien que se está valorando. De esta manera, conseguiremos un único valor sobre el metro cuadrado del inmueble que una vez que se multiplique por los metros cuadrados totales de la propiedad, obtendremos el valor de mercado que posee el mismo.
En el método residual, se efectúa de forma distinta cuando la comparación no es posible realizar a, ya bien por razones de no encontrar suficientes inmuebles testigo que tengan particularidades parecidas, este método se utiliza a menudo y es algo más complejo.
El método residual se basa en los principios del valor residual, en el mejor uso y mayor uso, es el sistema que se utiliza para valorar terrenos edificables o inmuebles que van a ser reformados.
Este método, a grandes rasgos implica el cálculo del valor del inmueble después de que haya finalizado su construcción y posteriormente se le restan los gastos que hay que efectuar para que esta propiedad llegue al estado final. Este estado será la construcción de la edificación en el caso de terrenos en los cuales se pueda construir o de la reforma en inmuebles que vayan a ser rehabilitados.
El método de la capitalización se usa cuando la propiedad puede generar beneficios o rentas y estos pueden ser evaluados de una manera lógica y por ello se usa este método.
Se basa en la idea de la anticipación y el valor de esta tasación se determinará mediante el valor presente de todos los beneficios con rentas netas futuras que puedan ser extraídas a este inmueble.
A grandes rasgos consiste en calcular el valor de la propiedad por medio de la actualización en la fecha de la tasación de todas aquellas rentas netas que pueda producir la propiedad inmueble por medio de fórmulas económicas. Se trata de un complejo sistema que es utilizado únicamente en la valoración de negocios grandes.
El método del coste se usa en muy pocas ocasiones y de manera muy peculiar, se tiene como apoyo para el tasador y para confirmar que la valoración que se ha efectuado por el sistema de la comparación posee una lógica correcta.
Este método consiste en calcular el costo del reemplazamiento o restitución del inmueble que se están valorando.
Veamos cuales son los documentos necesarios para efectuar estas tasaciones hipotecarias. El tasador tiene que poseer la documentación registrada del inmueble sobre el cual se efectúa la tasación, o bien una copia de las escrituras de la propiedad del mismo o una nota siempre obtenida a través del registro. Esta documentación debe aportarse en el mismo informe de la tasación en el caso de la nota simple, esta deberá tener una antigüedad que no sea superior a los tres meses a partir del momento en que se emita hasta la fecha de emisión del propio informe de la tasación.
En caso de que el tasador no tenga en su mano la documentación registrada del inmueble pertinente, asimismo podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no tenga los documentos registrales sobre el inmueble objeto del mismo, aunque hay que tener en cuenta que el informe debe condicionarse y supeditarse al aporte de estos documentos.
