A la hora de realizar tasaciones es muy importante conocer el valor del mercado las tasaciones hipotecarias, por esta misma razón vamos a exponer brevemente que significa este valor. Nos referimos al importe de neto que de forma racional debería ser lo que un vendedor pidiera por la venta de la propiedad en cuestión, en la misma fecha en la cual se efectúe la valoración, todo ello mediante un proceso de compraventa adecuado, y en el supuesto de que también debería existir como mínimo un comprador en potencia, que ha de estar correctamente informado de las particularidades que posee la propiedad, por lo tanto, comprador como vendedor deben estar actuando de forma libre y sin otros intereses mediadores en dicha transacción.
La forma en que se calcula este valor de mercado por parte del tasador es la siguiente; por lo pronto están disponibles diversos métodos para poder realizar el cálculo del valor de mercado de un bien inmueble. Estos sistemas, son los siguientes:
1. Método de comparación.
2. Método residual.
3. Método de capitalización.
4. Método del coste.
2. Método residual.
3. Método de capitalización.
4. Método del coste.
Tenemos que en el método de comparación, el cual, es el que más se utiliza actualmente, éste supone la valoración de la propiedad que va ser objeto de la misma tasación a través de la comparación con otros bienes que tengan parecidas características y que además se conozca su valor.
Para ello, la normativa actual estipula que como mínimo deben tomarse seis "inmuebles testigo", los cuales serán medidos mediante coeficientes para poder compararlos con la propiedad que va a ser valorada. De esta manera, conseguiremos un único valor del metro cuadrado del inmueble que se multiplica por los metros cuadrados del inmueble que es objeto de la valoración, así obtendremos una cifra que es el valor de mercado del mismo.
Para efectuar el método residual, en el caso de que el método de comparación no sea posible, podemos poner en práctica este sistema de la siguiente forma; cuando no podemos disponer de datos para conformar los suficientes inmuebles testigo que tengan particularidades parecidas, podemos usar un método residual, el cual se basa en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso, éste será empleado para poder ponderar terrenos edificables o propiedades inmuebles que van a ser rehabilitadas.
De una manera más sencilla, consiste en computar el valor de dicha propiedad una vez que haya finalizado su construcción y a esta cifra se le restan los gastos que han sido necesarios para que el inmueble llegue al estado final. Esto sería, la construcción de la edificación en aquel supuesto de terrenos edificables o la rehabilitación de inmuebles que vayan a ser rehabilitados.
En el método de capitalización, debemos indicar que es un sistema usado en aquellos casos en los cuales la propiedad tenga la posibilidad de producir beneficios mediante rentas, esto se puede calcular de una manera razonable mediante el método de capitalización.
Mediante este sistema podemos conocer el valor de esas rentas, se basa en el principio de anticipación y la cifra del valor de tasación estará determinada por el valor que tengan todas las rentas netas futuras que se puedan refutar a la propiedad.
Esto radica de una manera sencilla en el cálculo de la cifra o valor del inmueble a través de la actualización en la fecha de tasación de todas aquellas rentas netas que va a generar el inmueble, usando para ello fórmulas económicas. Se trata de un sistema complicado que solamente se usa en aquellas valoraciones pertenecientes a grandes negocios.
Por último, el método del coste es un sistema muy pocas veces utilizado de manera única, éste se usa más bien como complemento para el tasador que como valoración que ha sido efectuada mediante el sistema de comparación. Se basa en el cálculo del coste de reemplazamiento o reubicación de la propiedad objeto que ha de ser valorada.
