Aspectos generales de la tasación

Entendemos por tasación aquellas valoraciones de objetos que pueden ser viviendas, joyas, etc. en el caso de las tasaciones inmobiliarias éstas pueden ser explicadas como informes o documentos cuya finalidad es acotar el valor de la propiedad inmueble cuando esté en el mercado y relacionándolo con la restante oferta y demanda existente en ese momento.

Las tasaciones que se llevan a cabo con un objetivo hipotecario y poseen efectos jurídicos, por este motivo se rigen de acuerdo al cumplimiento de una serie de normas relacionadas sobre quién puede llevarlas a cabo y de qué manera han de hacerse para que el valor de la tasación se calcule de forma apropiada y sea válido. Por esa razón los informes de tasación son elaborados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas examinan todos los aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda, cuestiones que determinan el valor final.

La ponderación del valor que tenga la vivienda la efectúa un arquitecto o arquitecto técnico y éste tiene que tener una formación específica y adecuada sobre la materia que valora. Ml técnico no lleva a cabo la tasación de forma individual, se adscribe a una sociedad de tasación que le permite usar los medios técnicos para llevar a cabo el trabajo propio. Estos son una serie de herramientas como bases de datos, estudios técnicos, etc. y además se controla la calidad de la valoración que emite el técnico.

El técnico tasador por lo tanto, está sujeto a una serie de normas e incompatibilidades que permiten que su trabajo sea independiente de manera que no puede tener intereses de ninguna forma en la valoración que realizan.

Las tasaciones hipotecarias pueden ser emitidas únicamente por una empresa encargada de valorar los bienes y que esté reconocida por el banco de España.

Estas empresas de valoraciones conocidas como sociedades de tasación inmobiliaria son compañías que desarrollan su actividad en nuestro país con un capital mínimo de €300.506 y este dinero tiene que estar desembolsado de manera integral y representado en acciones nominativas, además de que estatutariamente su objeto social tiene estar limitado a la valoración de todo tipo de bienes, patrimonios o empresas. La sociedades de tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España y ahí deben estar inscritas en el registro oficial de sociedades de tasación. Por lo que se rigen por una normativa de supervisión y en caso de incumplimiento a la aplicación de las sanciones.

Finalmente el valor que se obtienen tras la tasación se corresponde con el valor de mercado, excepto que este mismo tiene una serie de particularidades como por ejemplo la protección oficial, en esos casos la valoración que se obtiene tras la tasación será igual al valor máximo legal de la propiedad.

Por lo tanto, el valor de mercado se define como importe neto que un comprador tendría que abonar y que con vendedor esperaría recibir tras la venta de la propiedad en el momento que se haya realizado la valoración, y por supuesto que la comercialización debe ser justa y adecuada sin que existan intereses ajenos y presuponiendo que tanto comprador como vendedor están correctamente informados de las características de la propiedad, ambos actúan de forma libre y sin otros intereses.

El mayor precio que se obtiene tras la venta de una propiedad que este sujeto a protección oficial publica y establecido en la normativa correspondiente que se le aplica es otro elemento a tener en cuenta, porque cada comunidad autónoma marca todos los años una serie de módulos de protección pública mediante los cuales se fijan los máximos legales para cada tipo de protección. Esta puede ser de régimen general, régimen especial, precio tasado. De cualquier forma el tipo de régimen se explica en el número de expediente de protección oficial que viene en las escrituras de la propiedad bajo el epígrafe beneficios fiscales.

Métodos para calcular el valor de mercado en las tasaciones

Existen una serie de métodos para calcular el valor de mercado en las tasaciones, el valor de tasación se refieren al valor de mercado de un bien, excepto que esté sujeto a alguna protección oficial, en este caso el valor de tasación tendrá correspondencia con el valor máximo legal de la propiedad.

El valor de mercado se refiere al importe neto que podría esperarse recibir por parte de un vendedor en la venta de una propiedad, o un bien que se haya valorado en la fecha de esa misma valoración todo ello mediante una comercialización correcta, y suponiendo que por lo menos haya un comprador en potencia que debe estar informado de manera adecuada de las características que tenga esta propiedad, entonces ambos, tanto al comprador como el vendedor que hipotéticamente actuan con libertad y sin otro interés particular llegan a un acuerdo con la operación.

Para realizar el cálculo un tasador valora y calcula el valor de mercado. Para ello existen algunos métodos que se pueden usar y los más utilizados son los siguientes:

Método de comparación, método residual, método de capitalización y método del coste.

En el método de comparación que se trata del más usado, se valora la propiedad que será objeto de la tasación a partir de una comparación con otros bienes que tengan características parecidas al mismo y cuya valor se conozca.

Las normas exigen que sean como mínimo seis inmuebles testigo que serán valorados por distintos coeficientes para equipararlos a la propiedad que es objeto de valoración. Con esto conseguiremos un valor unitario del metro cuadrado del inmueble que se multiplica por los metros cuadrados del inmueble objeto de valoración y esto arrojará el valor de mercado del mismo.

Método residual:

En caso de que la comparación no se pueda realizar, puesto que no se encuentran suficientes inmuebles testigo que tengan características parecidas, entonces se usa el método residual, este tiene cierta complejidad.

Se basa en algunos principios del valor residual y también del mayor y mejor uso, es el que más se utiliza para valorar terrenos edificables o propiedades a rehabilitar.

Su utilización consiste en el cálculo del valor del inmueble una vez que la construcción haya finalizado y entonces se restan los gastos en los que deberá incurrir para que el inmueble llegue a ese estado. Sería la construcción del inmueble en el caso de terrenos edificables o de la rehabilitación en propiedades.

Método de capitalización:

En el supuesto de que la propiedad pueda generar beneficios o rentas, se puede calcular una estimación de una manera lógica de la cantidad de esas mismas rentas y para ello se utiliza el sistema de capitalización este se basa en un principio de anticipación y del valor de la tasación, que vendrá fijado mediante el valor presente de todos los beneficios generados por las rentas futuras que se puedan asignar a esta propiedad inmueble.

De una manera sencilla se puede explicar cómo que es el cálculo del valor de la propiedad mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará en el futuro el inmueble mediante fórmulas económicas. Cs un sistema complejo y se usa únicamente para valorar negocios grandes.

Método del coste:

Este sistema pocas veces se usa en exclusiva, sirve casi siempre como apoyo para el tasador de que la valoración que se han efectuado mediante el método de comparación tiene lógica. Consiste en el cálculo del coste de reemplazamiento o reposición de la propiedad inmueble que es objeto de valoración.

Aspectos importantes de las tasaciones

Una tasación hipotecaria es la valoración de una propiedad inmueble, la finalidad es que sea el objeto de una garantía en un crédito hipotecario. Mediante esta valoración, los prestamistas o el banco puede saber cuál es el valor que tiene el inmueble que será garantía del préstamo y conocerá el riesgo que corre si la operación sigue adelante.

Las tasaciones hipotecarias no tienen otro objeto que servir de garantía para el crédito hipotecario, por lo tanto, esto es independiente de la cantidad por la que se efectúa la supuesta transacción económica de compra-venta o el pago de impuestos que esto implique.

La finalidad de las tasaciones es eminentemente hipotecaria y tiene efectos jurídicos, por ello, están atenidas a cumplir las normas referentes a quienes son los que pueden realizarlas y de qué manera debe hacerse para que se asegure que el valor de la tasación que se ha obtenido es válido. Es por ello que los informes de la tasación son realizados por sociedades de tasación que han de estar homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas realizan análisis de los aspectos técnicos y jurídicos que tienen la vivienda y que pueden afectar a su valor.

La tasación o valoración de el inmueble se efectúa por parte de un arquitecto o arquitecto técnico que debe tener la formación necesaria y referente a la materia de la valoración. Éste profesional o técnico efectúa la tasación pero no a título individual, todo lo contrario, debe adscribirse a una sociedad de tasación que pondrá los medios necesarios a su disposición para que lleve a cabo su tarea. Le facilitará herramientas informáticas, estudios técnicos, bases de datos, etc. con todo ello tendrá un control de la calidad de esa valoración que el profesional debe emitir.

Las comprobaciones que han de realizarse en las tasaciones agrupan algunos aspectos técnicos y legales:

Ha de localizarse la vivienda, con esta comprobación se constata que efectivamente existe.
El inmueble se inspecciona ocularmente por parte de un técnico competente en la materia que debe comprobar algunas características:

• La superficie.
• Otras características como la distribución, cantidad de dormitorios y baños, materiales constructivos, instalaciones visibles, etc.
• Se comprueba el estado de conservación que tiene en apariencia y el estado constructivo, que determina si está o no terminada.
• Se constata si existen servidumbres visibles que puedan transformar el valor.
• El profesional o técnico hace una comprobación de si la vivienda tiene coincidencia con la descripción que se hace constar en la documentación aportada para llevar a cabo la tasación, la registral y la catastral.
• Se efectúa una comprobación también del estado de ocupación que tenga el inmueble y del uso al que se destina en el momento en que se hace la visita.
• Se indaga si este inmueble o vivienda tiene algún régimen de protección pública, esto podría tener limitaciones del valor.
• Se hace comprobación de si la adecuación del inmueble según el planeamiento urbanístico en vigencia es el adecuado, se comprueba si hay alguna normativa o algún punto que pudiera afectar al valor del inmueble o vivienda. Además de estos puntos, se comprueba si la vivienda tiene algún régimen de protección del patrimonio arquitectónico ya que esto tendría una serie de obligaciones especiales para el propietario.

Para llevar a cabo la tasación, el tasador tiene que tener la documentación registral del inmueble que va a ser tasado, o bien una copia de las escrituras de la propiedad de este mismo o nota simple que se emite por parte del registro. Esta documentación ha de ser aportada en el informe de tasación y en el supuesto caso de que la nota simple no tenga antigüedad mayor a tres meses contando entre el momento en que se emita y la fecha de emisión del informe de la tasación.

En los casos de viviendas que tengan alguna protección pública, se deben tener los documentos administrativos que dan la posibilidad de fijar el precio máximo para una venta o alquiler.