Las sociedades de tasación deben reunir una serie de requisitos importantes para que puedan ser homologadas por el Banco de España y por consiguiente poder efectuar tasaciones hipotecarias.
Estos requisitos son el de tener un capital social superior a €300.000 otra de las condiciones es la de tener una plantilla mínima de 10 empleados que tengan la titulación correspondiente para realizar las tasaciones hipotecarias.
En nuevas leyes se han ido sumando otros requisitos o condiciones y además de nuevas restricciones en cuanto a la aplicación de estos servicios de valoraciones.
Es importante conocer quiénes son las personas o entidades que pueden emitir tasaciones hipotecarias. Estas pueden ser realizadas únicamente por una empresa o compañía de valoraciones que este confirmada por el Banco de España. Podemos decir en torno a ello que en el año 2005 llegaron a existir una 58 empresas de tasaciones hipotecarias en España, todas ellas contaban con las homologaciones correspondientes y vigentes para que pudieran llevar a cabo su actividad de manera regular.
Otro punto importante en torno a los requisitos de las sociedades de tasación es saber exactamente en qué consiste una tasación hipotecaria; esta es una valoración de un bien inmueble, es decir una vivienda, una casa, un piso, etc. esta valoración se efectúa para que esta propiedad pueda ser la garantía en un préstamo hipotecario. Por medio de la valoración del prestamista, que puede ser una entidad financiera o una empresa de capital privado, puede conocer el valor del bien inmueble que garantiza el préstamo y saber, de esta manera, cuál es el riesgo que se corre efectuando la operación hipotecaria.
La tasación hipotecaria tiene el objetivo y la finalidad de poder facilitar el que esta propiedad sirva de aval para el crédito hipotecario, es totalmente libre e independiente de la cantidad por la cual se efectúa la hipoteca o transacción económica de compraventa, así como el pago de los impuestos que esta pueda suponer.
Subrayamos que el tiempo de validez que tiene una tasación hipotecaria, según la ley actual viene a ser de un período de unos seis meses para aquellas tasaciones hipotecarias efectuadas después de la fecha de emisión de los informes de tasación correspondientes.
La ley y pide y exige una serie de condiciones para que el profesional que efectúa la valoración pueda ser tasador de tasaciones hipotecarias. Según la ley, estas tienen que ser realizadas por un profesional que tenga el título homologado de arquitecto o arquitecto técnico, conocido como aparejador, para poder efectuar valoraciones de pisos, viviendas unifamiliares, solares, locales o garajes, además de todo tipo de propiedad inmueble que tenga la característica de ser usada de forma residencial o comercial.
Para efectuar valoraciones o ponderaciones de fincas rústicas, es necesario ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, de la misma manera que para las construcciones con carácter industrial es más apropiado que sean realizadas por un ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.
Un profesional tasador es aquella persona física que tiene información y posee conocimientos sobre diferentes valores del mercado de los bienes a los cuales pondera o tasa.
Como profesional experto tiene la obligación de conocer de forma continua y tener información actualizada sobre el mercado en el cual debe realizar las valoraciones de dichos bienes. Debe estar continuamente a la búsqueda de información para poder efectuar su trabajo de manera correcta.
Los valores de tasación o valor de tasación son por norma general el valor del mercado que posee un bien, con la excepción de que este puede estar sujeto o restringido por alguna protección oficial, en caso de que ello sea así, el valor de la tasación debe corresponderse con el valor máximo legal que tenga dicha propiedad.
En cuanto al valor del mercado, se trata de una ponderación o importe neto que sería el que podría esperar de forma razonable, recibir un vendedor después de haber efectuado la venta de una propiedad inmueble en aquella fecha en la que se efectúa la valoración, todo ello a través de la comercialización correcta y legal, dando por sentado que existen como mínimo un comprador potencial que debe tener información correcta sobre las características que posee dicho bien, además de que tanto comprador como vendedor deben actuar de forma libre y sin que existan otros intereses particulares en dicha transacción.
El máximo valor legal que puede tener una propiedad cuando se efectúa su venta, en caso de que este bien esté protegido públicamente, viene establecido por una legislación y normativa específica.
Cada comunidad autónoma se encarga de fijar o marcar los máximos valores legales que pueda tener un bien inmueble. Esto se especifica en unos módulos de protección pública mediante los cuales se clarifican cuales son las distintas cifras o valores máximos legales de acuerdo con cada tipo de protección, régimen general, régimen especial, precio tasado, etc. el tipo de régimen viene determinado por el número del expediente de protección oficial que debe estar inscrito en las escrituras de la propiedad bajo el epígrafe "beneficios fiscales".
Existen una serie de documentos necesarios para poder efectuar de forma correcta una tasación hipotecaria. El tasador tiene que tener en su poder esta documentación registral perteneciente a la propiedad inmueble que va a ser valorada, puede ser una copia de las escrituras de la propiedad o una nota simple emitida por el registro de la propiedad. Esta documentación tiene que ser facilitada junto con el informe de la tasación y además, en el caso de la nota simple, esta no debe tener una antigüedad que sea superior a los tres meses entre el momento de su emisión y la fecha de la realización del informe de tasación.
Veamos qué sucede en el caso de que el tasador no tenga en su poder la documentación registral necesaria sobre el inmueble. En este caso el tasador tiene la posibilidad de realizar un informe de tasación hipotecaria, aunque no tenga la documentación registral del inmueble objeto de la valoración, a pesar de ello, este informe va a estar condicionado a que se pueda aportar toda la documentación necesaria.
Para llevar a cabo los cálculos de los valores del mercado, los tasadores utilizan diversos métodos que les permiten calcular los valores apropiados para cada propiedad. Esta metodología se puede resumir de la manera siguiente: tenemos el método de comparación, el método residual, el método de capitalización y por último el método del coste.
No obstante, los tasadores que efectúen estos informes deben pertenecer a sociedades de tasación que estén homologadas y estas deben cumplir una serie de requisitos pertenecientes a las sociedades de tasación.
