El valor máximo legal de una tasación

Antes de conocer el valor máximo legal de una tasación veamos en que consiste una tasación hipotecaria: se trata de una valoración de una propiedad inmueble, para que ésta pueda ser o servir como garantía o aval en un préstamo hipotecario. Mediante la valoración el prestamista que casi siempre es una entidad financiera, conoce cuál es el valor de la propiedad que está en garantía del préstamo y cuál puede ser el riesgo que se asumirá si se lleva la operación hipotecaria adelante.

Por ello, la tasación hipotecaria tiene el objetivo más que de servir de aval o garantía para el préstamo hipotecario, es para ello absolutamente independiente de la cantidad por la que se lleve a cabo la supuesta transacción económica de compra-venta o el pago de los impuestos pertinentes que esta pueda suponer.

El valor máximo legal de una tasación es el mayor precio de venta que tiene una propiedad que esté sujeta a la protección pública que se establece en la normativa correspondiente y que se pueda aplicar.

El valor máximo legal de una propiedad se marca todos los años por cada comunidad autónoma, hay unos módulos de protección pública mediante los cuales se establecen los distintos máximos legales para cada tipo de protección (esta puede ser régimen general, precio tasado o régimen especial). El tipo de régimen se explica según el número del expediente de protección oficial que aparece en las escrituras de la propiedad bajo el epígrafe "beneficios fiscales".

El valor de la tasación es una norma general, el valor de mercado de una propiedad, exceptuando que esta misma esté sujeta por alguna protección oficial, en este caso el valor de la tasación va a corresponderse con el máximo valor legal del bien.

El valor de mercado es el importe neto que de forma razonada podría esperar recibir un supuesto vendedor por la venta de una propiedad, que es un bien valorado, en la misma fecha en que se ha valorado, a través de una comercialización correcta, y en el supuesto de que como mínimo exista un comprador potencial que estará informado correctamente de las particularidades del bien, entre ambos, comprador y vendedor se actúa con libertad sin otro interés particular en la operación.

El tiempo de validez que tienen las tasaciones hipotecarias según la ley es un período de seis meses en las tasaciones hipotecarias y comenzando a partir de la fecha en que se emita el informe de tasación.

La ley exige que para ser tasador de tasaciones hipotecarias estas deben ser efectuadas por una persona que tenga en su poder el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) en aquellas valoraciones de pisos, solares, locales, unifamiliares, garajes, toda propiedad inmueble que tenga carácter constructivo y sea de uso residencial o comercial.

Para las valoraciones de fincas rústicas es necesario ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, además está más capacitado para las construcciones de tipo industrial un ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

Las tasaciones hipotecarias deben ser emitidas por un empresa de valoraciones que esté reconocida por el banco de España a tales efectos. A final de año 2005 menos las 58 empresas de tasaciones en España que tenían homologación vigente y que realizaban su actividad con regularidad.

El precio máximo de venta de una propiedad sujeta a protección pública establecido en las normas específicas que puedan serles aplicables.

Métodos de valoración de las tasaciones

Antes de referirnos a los métodos de valoración de las tasaciones debemos tener presente que los informes de tasación son realizados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas ponderan aspectos técnicos y jurídicos sobre la vivienda que puedan tener efectos sobre su valor.

La valoración de la vivienda la lleva a cabo un arquitecto o arquitecto técnico que tiene que tener formación específica sobre la materia de valoración. Éste profesional no efectúa la tasación de manera individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que le proporcionan los medios técnicos que necesitan para llevar a cabo su trabajo y estos medios pueden ser herramientas informáticas, estudios técnicos, bases de datos, etc. gracias a ello tiene control sobre la calidad de la valoración que emite.

Éste profesional técnico tasador está controlado por un régimen de incompatibilidades que permiten que sea independiente ya que no puede tener intereses de tipo particular en la valoración.

Otro concepto que hay que tener claro es el valor de mercado y esto es el importe neto que, de forma razonable se podría esperar recibir por parte de un vendedor en la venta de la propiedad o bien valorado, en la fecha que se haga la tasación y mediante una valoración adecuada; además tiene que existir una comercialización correcta, teniendo en cuenta que hay como mínimo un comprador potencial que debe estar informado de las características de la propiedad, además de que ambos, tanto comprador como vendedor están actuando de forma libre y sin otros intereses particulares en la operación.

Para llevar a cabo el cálculo del valor de mercado de una propiedad existen varios métodos:

• Método de comparación: se trata de un sistema muy usado y consiste en valorar la propiedad objeto de la tasación a través de su comparación con otros bienes que tengan parecidas características y cuyo valor se conozca. La normativa pide que como mínimo sean 6 inmuebles testigo que sean analizados por coeficientes para equiparar los al bien objeto de la tasación. Con ello conseguimos un valor unitario del metro cuadrado de inmueble que se multiplica por los metros cuadrados de la propiedad que se está valorando y nos dará un valor de mercado del mismo.
• método residual: se trata de un sistema que se usa cuando el método de comparación no es factible llevarlo a cabo, puesto que no se puede encontrar suficientes inmuebles testigo que tengan particularidades parecidas, se utiliza el método residual en ese caso. Éste se basa en el cálculo del valor del inmueble cuando la construcción haya finalizado, se le restan los gastos necesarios para que ese inmueble llegue al proceso final.
• Método de capitalización este sistema se usa en los casos en que el inmueble tenga posibilidad de generar beneficios o rentas y que se puedan valorar de manera razonable, ponderar el importe de esas cantidades factibles y para ello se usa el método de capitalización. Qué consiste en el cálculo del valor de la propiedad a través de la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que podría generar el bien inmueble usando fórmulas económicas. Se trata de un sistema para valorar grandes negocios.
• Método del coste: un método que pocas veces se usa de forma exclusiva, este se utiliza como un apoyo para el tasador de que dicha valoración sea llevado a cabo usando el método de comparación y que tiene su razón de ser. Éste consiste en el cálculo del coste de re-emplazamiento o reposición de la propiedad que se está valorando.

Factores que afectan a la tasación

Existen diversos factores que afectan a las tasaciones, debemos entender que una tasación es una valoración del una propiedad, sea ésta una vivienda, una joya, etc. cuando hablamos de tasaciones inmobiliarias o hipotecarias estamos definiendo un informe o documento cuyo destino es fijar el valor de un inmueble en el mercado, relacionándolo con la oferta y la demanda que existe en cierto momento.

Aquellas tasaciones cuyo objetivo es hipotecario, tienen efectos jurídicos, por lo tanto, estas vienen sujetas al cumplimiento de ciertas normas relativas a quién puede realizar las y cómo debe llevarse a cabo para asegurar de manera fehaciente el valor de la tasación que se está calculando. Por eso mismo, los informes de tasación son realizados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España.

La valoración de la propiedad inmobiliaria la lleva a cabo un arquitecto o arquitecto técnico que tiene formación específica en la materia que está valorando. Para ello el técnico no realiza la tasación a nivel individual, éste se adscribe a una sociedad de tasación que le proporciona los medios técnicos necesarios para realizar su trabajo, que pueden ser bases de datos, estudios técnicos, herramientas informáticas, etc. este profesional tiene control sobre la calidad de la valoración que emite.

Existen además una serie de incompatibilidades a las que el técnico tasador está sujeto, estas tienen la función de garantizar su independencia y que no exista otro tipo de interés particular en la valoración.

El valor de la tasación se corresponde, como norma general, al valor de mercado de un bien, exceptuando que esta misma propiedad esté sujeta a protección oficial, en ese caso el valor de la tasación va a corresponderse con el máximo legal que permite el bien en este régimen de propiedad.

Por lo tanto, el valor de mercado corresponde con el importe neto que se podría esperar recibir de un vendedor debido a la venta del bien inmueble en la fecha de la valoración. Gracias a una comercialización correcta, y teniendo en cuenta que al menos existe un comprador potencial que está debidamente informado de las condiciones de la propiedad, ambos, tanto comprador como vendedor actúan de forma libre y sin otros intereses particulares en la transacción.

Hay algunos factores fundamentales para que los tasadores tengan en cuenta para realizar la tasación y conseguir el valor más apropiado para la propiedad.

• Las ventas recientes es un elemento importante, teniendo en cuenta que cada propiedad es diferente y depende del valor de las ventas recientes de otros inmuebles de la zona. Ahí es tan importante, los otros criterios van a determinar el valor de la tasación.
• La superficie es otro factor que afecta a la tasación, ya que el tamaño del piso y el número de habitaciones y baños, además de cómo están distribuidas son importantes para tasar el inmueble.
• La antigüedad es un factor que en general apunta mayor o menor valor dependiendo del número de años que tenga una propiedad, puesto que no es lo mismo obra nueva que una antigua a no ser que se trate de un inmueble catalogado o que tenga valor arquitectónico.
• El estado de conservación es otro elemento y por eso es importante fijarse en el estado actual en que se encuentra, si necesita reformas o está recién reformado.
• Los materiales de construcción e instalaciones; es decir, si tiene aire acondicionado, calefacción que tipos de acabado, etc.
• El entorno también es determinante, puede que esté próximo a centros comerciales, zonas deportivas o ajardinadas y todo eso le da más valor a la vivienda.
• Si está próximo a un transporte público o a otros medios de transporte, este es otro factor que hay que tener presente.

Una vez llevada cabo la tasación, ésta va a tener seis meses de validez a partir de la fecha en que se emita.

Aspectos generales sobre las tasaciones

Vamos a trazar unas líneas generales sobre las tasaciones hipotecarias, estas son una serie de valoraciones sobre un bien inmueble, normalmente se lleva a cabo por expertos o tasadores. Estos son unos aspectos generales sobre las tasaciones y vamos a comenzar por la figura del tasador, este es una persona física que tiene conocimientos e información acerca del valor de mercado sobre los bienes que tasa. Por lo tanto tiene la obligación de estar en continuo sondeo del mercado para buscar nuevos datos y de esta manera poder llevar a cabo su trabajo de la mejor manera posible.

Puede ser tasador cualquier persona que cumpla con el requisito de tener buena información sobre la realidad del mercado. Una tasación hipotecaria es en realidad una valoración sobre una propiedad, esta casi siempre es inmueble, para que pueda ser objeto de una garantía en un préstamo hipotecario. Mediante estas valoraciones el prestamista, que casi siempre suele ser una entidad financiera, puede conocer el valor del bien o propiedad que será la garantía del préstamo que va a otorgar y de esta manera sabe que riesgo asume con la operación hipotecaria.

Por lo tanto la tasación hipotecaria no tiene una finalidad distinta que la de servir de garantía para el crédito hipotecario, es independiente del importe o cuantía por el cual se va a realizar la supuesta transacción económica de compra-venta y también el devengo de impuestos que va a suponer.

Otro aspecto interesante sobre las tasaciones hipotecarias es el periodo de validez que tiene una tasación. Según la ley, existe un tiempo de validez de seis meses para las tasaciones hipotecarias comenzando a contar a partir de la fecha en la que se emite el informe de tasación.

La ley exige para poder ser tasador de tasaciones hipotecarias que éstas han de ser realizadas por una persona que tenga el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) éstos serán siempre en valoraciones de pisos, unifamiliares, locales, solares, garajes, todas aquellas propiedades inmuebles que tengan carácter constructivo para un uso residencial o de tipo comercial.

En las valoraciones de fincas rústicas hay una exigencia, el tasador debe ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, del mismo modo que las construcciones de tipo industrial se presupone que está más capacitada una persona que cuente con el título de ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

Las tasaciones hipotecarias deben ser emitidas sólo por empresas de valoraciones que estén reconocidos por el banco de España a tales efectos.

En cuanto a las sociedades de tasación inmobiliaria en nuestro país, éstas tienen que ser sociedades anónimas y han de contar con un capital mínimo de €300.506 este debe estar íntegramente desembolsado y representado en acciones nominativas, ha de tener su objeto social limitado estatutariamente a la valoración de todo tipo de propiedades, empresas o patrimonios. Por lo tanto, hay una exigencia de contar con una estructura mínima, unos servicios de control de calidad y unos órganos de gobierno además de tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que se pueda derivar de la actuación de la actividad tasatoria. Éste tipo de sociedades tienen que estar homologadas por el banco de España e inscritas en el registro oficial de sociedades de tasación. Por lo tanto están supeditadas a un régimen de supervisión y también a una serie de sanciones en caso de no superar esas supervisiones.

Los documentos que tiene que aportar el propietario para que se pueda realizar la tasación hipotecaria son los siguientes, el tasador debe disponer de la documentación registral sobre el inmueble que va ser objeto de la tasación, o bien una copia de las escrituras de propiedad del mismo o una nota simple emitida por el registro. Esta documentación tiene que ser aportada en el mismo informe de la tasación y en el caso de la nota simple ésta tendrá una antigüedad menor o igual a tres meses desde el momento en que esta se emita hasta que se emita el informe de tasación.