Exigencias de la ley para ser tasador

Veamos qué es lo que exige la ley para poder ser tasador de tasaciones hipotecarias, en este punto, las valoraciones hipotecarias tienen como norma por parte de la ley que sean efectuadas por un profesional que posea el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) de está forma, podrá hacer valoraciones de pisos, locales, unifamiliares, solares, garajes, etc. en definitiva, cualquier propiedad inmueble cuyo carácter sea constructivo y su finalidad para uso residencial o comercial.

En el caso de las valoraciones de fincas rústicas es necesario que el tasador sea ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, en el caso de edificaciones industriales está más capacitada una persona en el campo de la ingeniería industrial o ingeniería técnica industrial.

Pero veamos en qué consiste una tasación hipotecaria, realmente ésta es una valoración de una propiedad inmueble para que ésta sea usada o puesta como garantía en un préstamo hipotecario. Mediante una entidad financiera, debe saberse cuál es el valor correcto y justo de la propiedad, la cual, garantiza el préstamo y también que riesgo se asume con la operación hipotecaria.

Por lo tanto, estas tasaciones hipotecarias deben ser emitidas por profesionales competentes, en este caso, una empresa de valoraciones que ha de estar reconocida por el Banco de España a tal efecto. Como dato podemos decir que a finales del año 2005 existían en nuestro país cincuenta y ocho empresas de tasaciones con la correspondiente homologación en vigencia y que efectuaban su actividad regularmente. Los requisitos mínimos que debe cumplir una de estas sociedades, son los siguientes; en primer lugar tiene que estar homologada por el Banco de España  y ha de tener un capital social que sea superior a 300.000 euros, además de una plantilla con un número mínimo de empleados que es de diez y estos tienen que contar con la titulación correspondiente para poder llevar a cabo las tasaciones hipotecarias.

En cuanto al valor de las tasaciones, este usualmente es el valor de mercado que tiene la propiedad, salvo que ésta esté ligada a algún tipo de norma o protección oficial, en este caso concreto, el valor de la tasación va a corresponderse con el máximo permitido por la ley en ésta propiedad inmueble.

El valor de mercado es el importe neto que se espera recibir por parte de un comprador, una vez que se ha realizado la operación de compraventa de la propiedad, por supuesto, este inmueble ha de estar valorado y debe existir un acuerdo consensuado por ambas partes en la comercialización, suponemos que existe como mínimo un comprador potencial que está debidamente informado de las características del inmueble o propiedad inmobiliaria y que ambos, tanto comprador como vendedor están actuando libremente, sin coacciones y sin otros intereses particulares en la operación.

El máximo valor legal de una propiedad inmueble es el máximo precio de venta de una propiedad sin que esté sujeta a protección pública según lo que establezca la normativa especifica que se le aplique. El máximo valor legal de un bien está marcado por la comunidad autónoma en la que éste se encuentre, cada comunidad aplica unos módulos de protección pública en los cuales se adhieren los distintos precios máximos legales según cada tipo de protección. Estas protecciones pueden ser régimen general, régimen especial, precio tasado, etc. y el tipo de régimen viene determinado en el número de expediente de la protección oficial que se detalla en las escrituras del inmueble bajo el epígrafe "beneficios fiscales".

Métodos de las tasaciones hipotecarias

Un nuevo proyecto europeo denominado Eneco, ha permitido que treinta y nueve empresas de La Rioja hayan efectuado mejoras que permiten la innovación ecológica, ecoinnovación para incorporar técnicas de sostenibilidad muy innovadoras, según los datos difundidos por el gerente de la agencia de desarrollo económico de La Rioja (ADER), Javier Ureña.

En una rueda de prensa informativa se ha dado a conocer el balance de Eneco 2, en el cual también participa la ADER y culmina con un encuentro que tendrá lugar en Logroño, día 19  y reunirá a seis socios europeos y distintas empresas, todos ellos darán a conocer sus proyectos de ecosostenibilidad.

La finalidad de este plan europeo, que está financiado en un 75%, es impulsar la economía competitiva y sostenible, Ureña afirma que no existe incompatibilidad entre obtener beneficios y respetar el medio ambiente, además ha matizado que durante los próximos años se pronostica mayor demanda de empleos sostenibles.

En la realización de los itinerarios de estas treinta y nueve compañías riojanas, han colaborado nueve consultoras especializadas en el sector de la consultoría-ingeniería medioambiental, efectuaron una serie de sesiones formativas y dieron formación a las empresas de todos los sectores de la ecoinnovación para conseguir cubrir de manera más óptima las necesidades de cada una.

La iniciativa de la ADER de cooperar en este plan es debido en la que la unión de sostenibilidad y eficiencia energética e innovación implica una herramienta muy interesante para la competitividad, objetivo primordial para las políticas económicas del gobierno riojano.

Se ha hecho especial hincapié en que las empresas de todos estos sectores puedan beneficiarse de ésta combinación positiva y se ha notado que muchas compañías riojanas han manifestado especial interés por está innovación eficiente, así lo refleja la cantidad de proyectos presentados en la ADER que están ligados a la ayuda de eficiencia energética.

La información indica que entre los años 2000 y 2014, unas 257 empresas de La Rioja presentaron 365 proyectos en el campo de la energía y el medio ambiente, la inversión total y global fue de 29,22 millones de euros y las ayudas y subvenciones comprometidas fueron de 6,4 millones.

Ureña ha comentado que Eneco 2 terminará el día 19  con un encuentro transfronterizo entre todos los socios en Logroño, este pretenderá desarrollar la economía y la cooperación transfronteriza entre las pequeñas y medianas empresas, además diecisiete compañías relataban sus técnicas y quehaceres en ésta materia tan importante.

Eneco 2 está impulsado por la ADER, También el Centro de Recursos Ambientales de Navarra, la Asociación de Empresa de la Merindad de Estella, la Fundación Ecología y Desarrollo (Aragón), la Chambre de Commerce et d'Industrie de Région de Midi-Pyrénées (Francia) y la Association Pour l'Environnement et la Sécurité en Aquitaine (Francia).

Los fondos con los que cuenta son de aproximadamente 1,3 millones de euros, de los cuales 898,588 euros serán puestos por el fondo de europeo de desarrollo regional (FEDER) también coopera la ADER con un presupuesto de 201.960 euros de los cuales, 131.274 proceden de los fondos comunitarios.

Como ser tasador de tasaciones hipotecarias

Ante la pregunta de como ser tasador de tasaciones hipotecarias, antes debemos responder otras cuestiones para poder tener una idea acertada de este concepto. Primero debemos saber que es un tasador, ni más ni menos que una persona física que conoce o tiene información de los valores de mercado de las propiedades inmuebles que está tasando. Este experto tiene la obligación de mantenerse continuamente actualizado sobre la información y buscar nuevos datos para poder realizar su trabajo de la mejor manera posible.

Un tasador puede ser cualquier persona que reúna la premisa de mantenerse bien informado sobre la realidad del mercado, y una tasación hipotecaria es una valoración de una propiedad inmueble, para que ésta sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. Mediante este tipo de calibraciones, el prestamista que habitualmente es una entidad financiera, conoce el valor exacto de la propiedad que es la garantía del crédito y de está forma puede asumir el riesgo con la operación hipotecaria.

Esta tasación hipotecaria tiene la finalidad de que puedan ser garantía para el crédito hipotecario, y por lo tanto tiene una total independencia del importe mediante el que se realiza la transacción de compraventa, o el devengo de los impuestos correspondientes.

Veamos qué es lo que la ley exige para poder ser un tasador de tasaciones hipotecarias; para ello en las valoraciones hipotecarias, requiere que éstas se efectúen por parte de alguien que tenga el título de arquitecto o arquitecto técnico o aparejador, para poder realizar valoraciones de pisos, casas, locales, solares, garajes, etc. toda propiedad inmueble que tenga un carácter constructivo y cuyo uso sea residencial o comercial.

En el caso de la valoración de fincas rústicas, la ley exige que la persona que realiza la tasación sea un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, también en aquellas construcciones de rango industrial se percibe como más capacitado para realizar estas valoraciones una persona cuya titulación sea ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

El periodo de validez que marca la ley es de seis meses para las tasaciones hipotecarias, siempre contando partir de la fecha en la cual se emita el informe de tasación.

Quienes deben emitir estas tasaciones hipotecarias son solamente las empresas de valoraciones que estén reconocidas por el Banco de España a tal efecto. Debemos tener en cuenta que en el año 2005 existían unas 58 empresas que se dedicaban a las tasaciones en nuestro país, contaban con la homologación vigente y desarrollaban su actividad de forma regular.

Los requisitos elementales que tenían que cumplir para que pudieran ser homologadas por parte del Banco de España eran únicamente dos; en primer lugar un capital social que superara los €300.000 y una plantilla con un mínimo de 10 empleados que tengan la titulación necesaria para realizar tasaciones hipotecarias.

El valor de mercado se calcula usando varios métodos, los que más se usan son los siguientes; el método de comparación, método residual, método de capitalización y método del coste. En el caso de que el tasador no tenga la documentación registral necesaria sobre el inmueble, podrá emitir un informe de tasación hipotecaria, este informe estará condicionado a la aportación de estos documentos.

Valor de mercado en las tasaciones hipotecarias

A la hora de realizar tasaciones es muy importante conocer el valor del mercado las tasaciones hipotecarias, por esta misma razón vamos a exponer brevemente que significa este valor. Nos referimos al importe de neto que de forma racional debería ser lo que un vendedor pidiera por la venta de la propiedad en cuestión, en la misma fecha en la cual se efectúe la valoración, todo ello mediante un proceso de compraventa adecuado, y en el supuesto de que también debería existir como mínimo un comprador en potencia, que ha de estar correctamente informado de las particularidades que posee la propiedad, por lo tanto, comprador como vendedor deben estar actuando de forma libre y sin otros intereses mediadores en dicha transacción.

La forma en que se calcula este valor de mercado por parte del tasador es la siguiente; por lo pronto están disponibles diversos métodos para poder realizar el cálculo del valor de mercado de un bien inmueble. Estos sistemas, son los siguientes:

1. Método de comparación.
2. Método residual.
3. Método de capitalización.
4. Método del coste.

Tenemos que en el método de comparación, el cual, es el que más se utiliza actualmente, éste supone la valoración de la propiedad que va ser objeto de la misma tasación a través de la comparación con otros bienes que tengan parecidas características y que además se conozca su valor.

Para ello, la normativa actual estipula que como mínimo deben tomarse seis "inmuebles testigo", los cuales serán medidos mediante coeficientes para poder compararlos con la propiedad que va a ser valorada. De esta manera, conseguiremos un único valor del metro cuadrado del inmueble que se multiplica por los metros cuadrados del inmueble que es objeto de la valoración, así obtendremos una cifra que es el valor de mercado del mismo.

Para efectuar el método residual, en el caso de que el método de comparación no sea posible, podemos poner en práctica este sistema de la siguiente forma; cuando no podemos disponer de datos para conformar los suficientes inmuebles testigo que tengan particularidades parecidas, podemos usar un método residual, el cual se basa en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso, éste será empleado para poder ponderar terrenos edificables o propiedades inmuebles que van a ser rehabilitadas.

De una manera más sencilla, consiste en computar el valor de dicha propiedad una vez que haya finalizado su construcción y a esta cifra se le restan los gastos que han sido necesarios para que el inmueble llegue al estado final. Esto sería, la construcción de la edificación en aquel supuesto de terrenos edificables o la rehabilitación de inmuebles que vayan a ser rehabilitados.

En el método de capitalización, debemos indicar que es un sistema usado en aquellos casos en los cuales la propiedad tenga la posibilidad de producir beneficios mediante rentas, esto se puede calcular de una manera razonable mediante el método de capitalización.

Mediante este sistema podemos conocer el valor de esas rentas, se basa en el principio de anticipación y la cifra del valor de tasación estará determinada por el valor que tengan todas las rentas netas futuras que se puedan refutar a la propiedad.

Esto radica de una manera sencilla en el cálculo de la cifra o valor del inmueble a través de la actualización en la fecha de tasación de todas aquellas rentas netas que va a generar el inmueble, usando para ello fórmulas económicas. Se trata de un sistema complicado que solamente se usa en aquellas valoraciones pertenecientes a grandes negocios.

Por último, el método del coste es un sistema muy pocas veces utilizado de manera única, éste se usa más bien como complemento para el tasador que como valoración que ha sido efectuada mediante el sistema de comparación. Se basa en el cálculo del coste de reemplazamiento o reubicación de la propiedad objeto que ha de ser valorada.

Aspectos de las tasaciones hipotecarias

Las tasaciones hipotecarias, tienen una serie de características especiales, que es preciso tener en cuenta. Vamos a conocer los aspectos de las tasaciones hipotecarias y para ello debemos comenzar por saber en qué consiste este tipo de valoraciones oficiales.

Las tasaciones hipotecarias son valoraciones de propiedades inmuebles en las cuales, estas son finalmente la garantía de créditos o préstamos hipotecarios. Mediante este tipo de valoraciones, los prestamistas, que suelen ser entidades financieras, pueden llegar a conocer cuál es el valor final de esta propiedad que garantizará el préstamo y cuáles serán los riesgos que se correrán realizando estas operaciones.

Por lo tanto, la finalidad principal de estas tasaciones hipotecarias es la de servir de garantía para el crédito hipotecario, además es totalmente independiente de la cantidad por la cual se efectuará la hipoteca una operación económica de compra-venta así como el pago de los impuestos que conlleve este tipo de operaciones.

La validez de estas tasaciones hipotecarias, según la ley, tienen un período de seis meses de duración, siempre a partir de la fecha en la cual se emitan los informes de valoración de las tasaciones hipotecarias.

Veamos qué es lo que la ley exige para poder llegar a ser tasador de tasaciones hipotecarias. Para poder realizar este tipo de valoraciones hipotecarias, la ley pide que sean efectuadas por personas que tengan en su poder el título de arquitecto o arquitecto técnico, conocido también como aparejador. Serán válidos para realizar valoraciones de pisos, locales, viviendas unifamiliares, parcelas o solares, parajes, y todas aquellas propiedades y bienes inmuebles que tengan la particularidad de este carácter constructivo o de uso y residencia, así también como comercial.

Para realizar la fijación de los precios o valorar los solares o terrenos se exige o se pide tener la titulación de ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, del mismo modo para realizar construcciones de tipo industrial se piensan que resulta más apropiado un ingeniero industrial o una persona que tenga conocimientos de ingeniería técnica industrial.

Las personas que pueden emitir estas tasaciones hipotecarias son empresas de valoraciones que estén reconocidas por el Banco de España. Es decir, a finales del año 2005 existían unas 58 empresas que se dedicaban a las tasaciones hipotecarias en nuestro país, éstas contaban con la homologación necesaria y realizaban su actividad de forma regular.

Las condiciones necesarias que han de cumplir las sociedades de tasación son las siguientes; para que puedan ser homologadas deben reunir una serie de condiciones, la primera es tener como mínimo un capital social que supere los €300.000 También deben contar con un número mínimo de empleados, que es de 10 personas, las cuales deben tener la titulación homologada necesaria para poder efectuar estas tasaciones hipotecarias.

En cuanto a la documentación que se exige para poder llevar a cabo las tasaciones hipotecarias, debemos decir que la persona que se encarga de la tasación debe tener en su poder la documentación registral del inmueble correspondiente, el mismo que será objeto de la tasación. O bien puede tener una copia de las escrituras se dedica propiedad inmobiliaria, siendo válido, del mismo modo la nota simple emitida por el registro de la propiedad. Estos documentos tienen que ser aportados o presentados en los mismos informes de tasación y en aquellas circunstancias en las cuales la nota simple no ha de tener una antigüedad que supere los tres meses desde el momento en el cual se emite y la fecha correspondiente a la difusión del informe de tasación.

En caso supuesto de que el tasador no tenga en su poder los documentos registrales del inmueble correspondiente, es posible que el tasador pueda lanzar el informe de tasación hipotecarias, aunque no tenga en su poder los documentos registrales del inmueble, aunque hay que tener en cuenta, que dichos informes estarán supeditados a que dicha presentación de los documentos se efectúe.

Requisitos de las sociedades de tasación

Las sociedades de tasación deben reunir una serie de requisitos importantes para que puedan ser homologadas por el Banco de España y por consiguiente poder efectuar tasaciones hipotecarias.

Estos requisitos son el de tener un capital social superior a €300.000 otra de las condiciones es la de tener una plantilla mínima de 10 empleados que tengan la titulación correspondiente para realizar las tasaciones hipotecarias.

En nuevas leyes se han ido sumando otros requisitos o condiciones y además de nuevas restricciones en cuanto a la aplicación de estos servicios de valoraciones.

Es importante conocer quiénes son las personas o entidades que pueden emitir tasaciones hipotecarias. Estas pueden ser realizadas únicamente por una empresa o compañía de valoraciones que este confirmada por el Banco de España. Podemos decir en torno a ello que en el año 2005 llegaron a existir una 58 empresas de tasaciones hipotecarias en España, todas ellas contaban con las homologaciones correspondientes y vigentes para que pudieran llevar a cabo su actividad de manera regular.

Otro punto importante en torno a los requisitos de las sociedades de tasación es saber exactamente en qué consiste una tasación hipotecaria; esta es una valoración de un bien inmueble, es decir una vivienda, una casa, un piso, etc. esta valoración se efectúa para que esta propiedad pueda ser la garantía en un préstamo hipotecario. Por medio de la valoración del prestamista, que puede ser una entidad financiera o una empresa de capital privado, puede conocer el valor del bien inmueble que garantiza el préstamo y saber, de esta manera, cuál es el riesgo que se corre efectuando la operación hipotecaria.

La tasación hipotecaria tiene el objetivo y la finalidad de poder facilitar el que esta propiedad sirva de aval para el crédito hipotecario, es totalmente libre e independiente de la cantidad por la cual se efectúa la hipoteca o transacción económica de compraventa, así como el pago de los impuestos que esta pueda suponer.

Subrayamos que el tiempo de validez que tiene una tasación hipotecaria, según la ley actual viene a ser de un período de unos seis meses para aquellas tasaciones hipotecarias efectuadas después de la fecha de emisión de los informes de tasación correspondientes.

La ley y pide y exige una serie de condiciones para que el profesional que efectúa la valoración pueda ser tasador de tasaciones hipotecarias. Según la ley, estas tienen que ser realizadas por un profesional que tenga el título homologado de arquitecto o arquitecto técnico, conocido como aparejador, para poder efectuar valoraciones de pisos, viviendas unifamiliares, solares, locales o garajes, además de todo tipo de propiedad inmueble que tenga la característica de ser usada de forma residencial o comercial.

Para efectuar valoraciones o ponderaciones de fincas rústicas, es necesario ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, de la misma manera que para las construcciones con carácter industrial es más apropiado que sean realizadas por un ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

Un profesional tasador es aquella persona física que tiene información y posee conocimientos sobre diferentes valores del mercado de los bienes a los cuales pondera o tasa.

Como profesional experto tiene la obligación de conocer de forma continua y tener información actualizada sobre el mercado en el cual debe realizar las valoraciones de dichos bienes. Debe estar continuamente a la búsqueda de información para poder efectuar su trabajo de manera correcta.

Los valores de tasación o valor de tasación son por norma general el valor del mercado que posee un bien, con la excepción de que este puede estar sujeto o restringido por alguna protección oficial, en caso de que ello sea así, el valor de la tasación debe corresponderse con el valor máximo legal que tenga dicha propiedad.

En cuanto al valor del mercado, se trata de una ponderación o importe neto que sería el que podría esperar de forma razonable, recibir un vendedor después de haber efectuado la venta de una propiedad inmueble en aquella fecha en la que se efectúa la valoración, todo ello a través de la comercialización correcta y legal, dando por sentado que existen como mínimo un comprador potencial que debe tener información correcta sobre las características que posee dicho bien, además de que tanto comprador como vendedor deben actuar de forma libre y sin que existan otros intereses particulares en dicha transacción.

El máximo valor legal que puede tener una propiedad cuando se efectúa su venta, en caso de que este bien esté protegido públicamente, viene establecido por una legislación y normativa específica.

Cada comunidad autónoma se encarga de fijar o marcar los máximos valores legales que pueda tener un bien inmueble. Esto se especifica en unos módulos de protección pública mediante los cuales se clarifican cuales son las distintas cifras o valores máximos legales de acuerdo con cada tipo de protección, régimen general, régimen especial, precio tasado, etc. el tipo de régimen viene determinado por el número del expediente de protección oficial que debe estar inscrito en las escrituras de la propiedad bajo el epígrafe "beneficios fiscales".

Existen una serie de documentos necesarios para poder efectuar de forma correcta una tasación hipotecaria. El tasador tiene que tener en su poder esta documentación registral perteneciente a la propiedad inmueble que va a ser valorada, puede ser una copia de las escrituras de la propiedad o una nota simple emitida por el registro de la propiedad. Esta documentación tiene que ser facilitada junto con el informe de la tasación y además, en el caso de la nota simple, esta no debe tener una antigüedad que sea superior a los tres meses entre el momento de su emisión y la fecha de la realización del informe de tasación.

Veamos qué sucede en el caso de que el tasador no tenga en su poder la documentación registral necesaria sobre el inmueble. En este caso el tasador tiene la posibilidad de realizar un informe de tasación hipotecaria, aunque no tenga la documentación registral del inmueble objeto de la valoración, a pesar de ello, este informe va a estar condicionado a que se pueda aportar toda la documentación necesaria.

Para llevar a cabo los cálculos de los valores del mercado, los tasadores utilizan diversos métodos que les permiten calcular los valores apropiados para cada propiedad. Esta metodología se puede resumir de la manera siguiente: tenemos el método de comparación, el método residual, el método de capitalización y por último el método del coste.

No obstante, los tasadores que efectúen estos informes deben pertenecer a sociedades de tasación que estén homologadas y estas deben cumplir una serie de requisitos pertenecientes a las sociedades de tasación.

El valor del mercado en las tasaciones hipotecarias

El valor del mercado en una tasación hipotecaria es un aspecto muy importante que que conocer y existen varios métodos para su cálculo; entre estos métodos para calcular el valor del mercado podemos destacar algunos como el método de comparación, el residual o el del coste; pero antes definirlos detalladamente debemos saber exactamente en qué consiste una tasación hipotecaria.

Para empezar una tasación es una valoración que normalmente se efectúa sobre un bien inmueble, esta valoración es llevada a cabo por un experto que posee los conocimientos adecuados, se trata del tasador.

El tasador es una persona física que tiene los conocimientos e información necesaria acerca del valor de mercado de los bienes que se están valorando. Como conocedor tiene el deber de mantenerse continuamente actualizado sobre los precios del mercado y a la búsqueda de datos para poder cotejar bien y efectuar las comparaciones necesarias para hacer su tarea de la mejor manera en que se pueda.

Este tasador puede ser cualquiera que cumpla con los requisitos de poseer la suficiente información sobre la realidad existente del mercado.

La ley exige unos requisitos mínimos para poder ser un tasador de tasaciones hipotecarias. Para empezar este tipo de valoraciones tienen que ser efectuadas por alguien que tenga el título de arquitecto o arquitecto técnico, o lo que es lo mismo aparejador. Para poder hacer valoraciones de pisos, locales, solares, unifamiliares, garajes, etc. todo bien inmueble que tenga la particularidad de haberse construido con un uso de tipo comercial o residencial.

Para efectuar la valoración de las fincas rústicas es necesario ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, de forma que para las construcciones de tipo industrial se asimila como más capacitado a un ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

Veamos quen puede emitir las tasaciones hipotecarias. Estas tasaciones pueden ser emitidas únicamente por una compañía de valoraciones que esté reconocida por el Banco de España a tales efectos.

Como sabemos una tasación hipotecaria es la valoración de un bien normalmente inmueble, con la finalidad de que este puede ser la garantía o aval en un préstamo hipotecario. Por medio de esta valoración, el prestamista, es decir la entidad financiera, puede conocer el valor de esta propiedad que será la garantía del préstamo hipotecario y también saber cuál será el riesgo que conlleva la operación financiera.

Por lo tanto, la tasación hipotecaria tiene la finalidad concreta de ser la garantía para este crédito hipotecario, y esto conlleva que el importe del crédito es totalmente independiente de la tasación, es decir nos referimos a la cantidad por la cual se efectúa la transacción económica de compraventa o el pago de impuestos que esta misma pueda acarrear.

Volviendo al valor del mercado en las tasaciones hipotecarias los métodos que se utilizan para calcularlos son los siguientes: método de comparación, método residual, método de capitalización y método del coste.

El método de comparación consiste en un sistema muy usado cuya función es valorar el bien objeto de la tasación por medio de la comparación con otras propiedades que tengan características parecidas y de las cuales conozcamos su valor.

Las normas existentes exigen que mínimamente tienen que evaluarse seis "inmuebles testigo" que serán cotejados por unos coeficientes para hacer la comparación con el bien que se está valorando. De esta manera, conseguiremos un único valor sobre el metro cuadrado del inmueble que una vez que se multiplique por los metros cuadrados totales de la propiedad, obtendremos el valor de mercado que posee el mismo.

En el método residual, se efectúa de forma distinta cuando la comparación no es posible realizar a, ya bien por razones de no encontrar suficientes inmuebles testigo que tengan particularidades parecidas, este método se utiliza a menudo y es algo más complejo.

El método residual se basa en los principios del valor residual, en el mejor uso y mayor uso, es el sistema que se utiliza para valorar terrenos edificables o inmuebles que van a ser reformados.

Este método, a grandes rasgos implica el cálculo del valor del inmueble después de que haya finalizado su construcción y posteriormente se le restan los gastos que hay que efectuar para que esta propiedad llegue al estado final. Este estado será la construcción de la edificación en el caso de terrenos en los cuales se pueda construir o de la reforma en inmuebles que vayan a ser rehabilitados.

El método de la capitalización se usa cuando la propiedad puede generar beneficios o rentas y estos pueden ser evaluados de una manera lógica y por ello se usa este método.

Se basa en la idea de la anticipación y el valor de esta tasación se determinará mediante el valor presente de todos los beneficios con rentas netas futuras que puedan ser extraídas a este inmueble.

A grandes rasgos consiste en calcular el valor de la propiedad por medio de la actualización en la fecha de la tasación de todas aquellas rentas netas que pueda producir la propiedad inmueble por medio de fórmulas económicas. Se trata de un complejo sistema que es utilizado únicamente en la valoración de negocios grandes.

El método del coste se usa en muy pocas ocasiones y de manera muy peculiar, se tiene como apoyo para el tasador y para confirmar que la valoración que se ha efectuado por el sistema de la comparación posee una lógica correcta.

Este método consiste en calcular el costo del reemplazamiento o restitución del inmueble que se están valorando.

Veamos cuales son los documentos necesarios para efectuar estas tasaciones hipotecarias. El tasador tiene que poseer la documentación registrada del inmueble sobre el cual se efectúa la tasación, o bien una copia de las escrituras de la propiedad del mismo o una nota siempre obtenida a través del registro. Esta documentación debe aportarse en el mismo informe de la tasación en el caso de la nota simple, esta deberá tener una antigüedad que no sea superior a los tres meses a partir del momento en que se emita hasta la fecha de emisión del propio informe de la tasación.

En caso de que el tasador no tenga en su mano la documentación registrada del inmueble pertinente, asimismo podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no tenga los documentos registrales sobre el inmueble objeto del mismo, aunque hay que tener en cuenta que el informe debe condicionarse y supeditarse al aporte de estos documentos.

Validez de una tasación hipotecaria

La validez de una tasación hipotecaria es un aspecto muy importante que hay que tener en cuenta, hay que conocer cuál es el período de validez que tiene dicha tasación y según la ley existe un tiempo de seis meses de validez para las tasaciones hipotecarias, siempre a partir de la fecha en la cual se emite el informe de la tasación.
 

Ante todo hay que saber muy bien en qué consiste una tasación hipotecaria, esto es una valoración de una propiedad que normalmente es un inmueble, con la finalidad de que esta posesión sirva como garantía en un crédito hipotecario. Mediante la valoración que se efectúa, el prestamista accede a conceder dicha financiación garantizada por la propiedad que se evalúa mediante la tasación. Esta entidad de crédito conoce el valor del bien que garantizará el préstamo y obtendrá una idea aproximada de los riesgos que está corriendo con dicha operación.

La tasación hipotecaria tiene una finalidad muy concreta que no es más que otra que ser la garantía del préstamo hipotecario, es totalmente independiente de la cantidad por la que se realiza la transacción o intercambio económico de compra-venta ni tampoco está en relación con el pago de los correspondientes impuestos que pueda suponer dicha transacción.

Un punto importante es saber también quien puede emitir estas tasaciones hipotecarias, solamente una empresa de valoraciones que esté reconocida por el Banco de España. Hay que destacar que a finales del año 2005 había aproximadamente unas 58 compañías que se dedicaban a las tasaciones en España y que estaban homologadas en vigencia y realizaban su actividad frecuentemente.

Estas sociedades de tasación deben cumplir una serie de requisitos, estas condiciones que han de cumplir para poder ser homologadas por el Banco de España, son principalmente dos.

En primer lugar deben tener o contar con un capital social que supere los 300.000 euros.

La segunda condición es disponer de un número de empleados que como mínimo sea de 10, estos además tienen que tener la titulación correspondiente que les permita realizar tasaciones hipotecarias.

En las leyes vigentes que se han ido elaborando, se han añadido requisitos nuevos y actualmente la ley hipotecaria del gobierno de España en el año 2007 tenía una serie de condiciones y pensamos que en el futuro puede ser que añadan nuevas restricciones.

Es muy importante conocer cuál es el valor de la tasación, es decir en qué consiste este concepto del valor de tasación, esto significa que es la ponderación que se efectúa mediante la evaluación del mercado, exceptuando que la propiedad que se evalúa tenga alguna restricción o esté sometida a cierta protección oficial, entonces la ponderación de sus precios es igual al valor máximo que la ley permite sobre esa propiedad.

El valor del mercado consiste en una cantidad neta que justamente podría o cabría recibir mediante una transacción económica un vendedor, este es el precio aproximado que debería recibir por la venta de dicha propiedad, por supuesto en la fecha en que se efectúe la valoración. Suponemos que esto ocurría en condiciones idóneas en las que existe una comercialización adecuada y como mínimo un comprador potencial que esté debidamente informado de las particularidades del bien, además de que comprador y vendedor deben actuar por cuenta propia y libre sin que haya por medio otros intereses particulares que se inmiscuyan en la operación de compraventa.

Otro punto importante sobre la validez de una tasación hipotecaria que como hemos dicho anteriormente es de seis meses a partir de la fecha de emisión del informe de la tasación correspondiente, es el valor máximo legal, se podría decir que es la cantidad límite que se permite o que puede alcanzar un bien inmueble que está limitado por una protección pública, esta protección oficial se establece en la normativa correspondiente que se le aplique.

Cuestiones sobre las tasaciones hipotecarias

Vamos a enumerar algunas cuestiones sobre las tasaciones hipotecarias que deben quedar claras de cara al usuario, en primer lugar hay que tener en cuenta en qué consiste una tasación hipotecaria. Se trata de la valoración de un bien inmueble para que de esta manera éste pueda servir como garantía en un préstamo hipotecario. Mediante la valoración de la propiedad el prestamista, que suele ser una entidad financiera, puede saber cuál será el valor que tiene el bien que garantiza el préstamo y también cuál es el riesgo que se asume con la operación hipotecaria.
 

La finalidad principal de una tasación hipotecaria es que la misma propiedad pueda servir de aval para el préstamo que anteriormente hemos citado, además el resultado de esta tasación es independiente de la cantidad o importe por la que se realiza la hipoteca o transacción económica de compraventa, asimismo tampoco tiene que ver con el devengo de los impuestos que deban realizarse.

Otra de las cuestiones de las tasaciones hipotecarias es que conviene conocer el período de validez que tiene esta misma; la ley establece que son seis meses en lapsos de tiempo durante el cual esta mantiene la validez legal, siempre contando a partir de la fecha de emisión del informe.

Una aspecto más sobre las tasaciones hipotecarias es la documentación necesaria para poder realizar la tasación. El tasador tiene que tener en su poder la documentación registrada perteneciente al inmueble que se va a tasar, puede ser una copia de las escrituras de la propiedad o una nota simple emitida por el registro. Estos documentos tienen que ser facilitados en el informe de la tasación y en referencia a la nota simple, esta no debe tener más de tres meses de antigüedad a partir del momento en que sea emitida junto con la fecha del informe de la tasación hipotecaria.

Otro aspecto que cabe observar es que solamente pueden ser efectuadas por una empresa de valoraciones que esté reconocida por el Banco de España.

Otro dato importante que hay que conocer es en qué consiste el valor de la tasación. Éste valor es una cifra que está en consonancia con la valoración del mercado de esta propiedad, exceptuando el caso en el cual se encuentre ligado a alguna protección oficial, o cualquier otro tipo de limitaciones. A tales efectos, el valor de la tasación debe corresponderse con el que permite la ley vigente.

Como conclusión determinamos que el valor del mercado sería el importe neto que un vendedor podría proponer al bien que se pone en venta, es la cantidad máxima que podría aspirar a recibir por esa misma propiedad. Por medio de una comercialización correcta, y en el supuesto de que haya por lo menos un comprador en potencia que esté debidamente informado acerca de las particularidades del piso o vivienda; además comprador y vendedor deben estar ejerciendo libremente y sin ningún interés concreto esta operación de compra-venta.

Aspectos importantes de las tasaciones hipotecarias

Cuando hablamos de aspectos importantes de las tasaciones hipotecarias nos estamos refiriendo a revisiones que se llevan a cabo en los procesos de tasación, y estas nuevas comprobaciones se componen de una serie de aspectos de tipo técnico y legal.
 

Hay que localizar donde está situada la vivienda, saber si existe realmente, hacer una inspección ocular que nos permita saber cuál es su superficie, esta inspección la va a llevar a cabo un técnico y debe comprobar además cuál es la distribución, el número de dormitorios que posee, los baños, con qué calidades se ha construido, cuáles son sus instalaciones destacables, el nivel de conservación que presentan, de qué manera se ha construido, si existen otros factores que puedan influir en el valor de este inmueble. Son una serie de cuestiones importantes para las tasaciones hipotecarias y también hay que comprobar por parte del técnico si las características están de acuerdo con la descripción que figura en la documentación con la que se efectúa la tasación. Esta documentación es la registral y la catastral, se debe comprobar también que nivel de ocupación posee el inmueble y que uso es el que se le da en el momento actual; también es importante conocer si este inmueble tiene algún tipo de régimen de protección público que podría implicar restricciones en torno al valor de la vivienda. Otro aspecto considerable de las tasaciones hipotecarias es saber si efectivamente la vivienda se adecua al planeamiento urbanístico que actualmente impera.

Algunos de los aspectos importantes en las tasaciones y por qué deben estar muy presentes a la hora de la tasación son los siguientes.

En primer lugar las ventas de otros inmuebles ya que a pesar de que cada inmueble es distinto, las ventas recientes de otras viviendas son un factor clave para conocer algunos aspectos, sobre todo, si se trata de viviendas la misma zona esto nos puede dar una serie de ideas y podemos lograr diferentes criterios que permitirán perfilar aún más el valor de la tasación final.

También es significativo tener en cuenta la superficie ya que el tamaño y el número de habitaciones o años son elementos que influyen a la hora de la tasación del inmueble, es importante conocer cuál es la distribución de las habitaciones y los baños.

Otro aspecto importante en la tasación hipotecaria es la antigüedad del edificio ya que una finca o vivienda de nueva obra es mucho más cara y posee más valor que las antiguas, exceptuando aquellos casos en los que la construcción esté catalogada o tenga algún valor arquitectónico especial.

El estado de la conservación es otro factor notable, tenemos que ver si es necesario algún tipo de reforma o si ha sido recientemente rehabilitado, todo eso hay que tenerlo muy bien detallado.

Debemos conocer los los materiales que se usaron en la construcción, que tipo de instalaciones y acabados tiene, si existe aire acondicionado y calefacción, etcétera. La edificación también debe ser detallada, hay que ver si existen ascensores o si hay zonas comunes y buenos accesos.

Otro elemento de gran significación es el transporte público; ya que la cercanía lejanía de estos medios de transporte es un factor notable puesto que es vital para tener cercanía con el medio urbano. Y no tienen el mismo valor un piso que se encuentra cercano a una estación del metro que otro que está en las afueras de la ciudad.

Cuando se ha llevado a cabo el proceso de la tasación, esta misma está limitada a una validez de seis meses a partir de la fecha en que se emita.

Características de las tasaciones hipotecarias

La principal característica de las tasaciones hipotecarias es que se trata de la valoración de una propiedad inmobiliaria; la cual servirá para garantizar un préstamo hipotecario. Mediante este tipo de valoración el prestamista o una entidad financiera puede conocer cuál es el valor de esta propiedad la cual garantizará o avalara el crédito y también puede saber qué tipo de riesgos corre con esta operación.

Otra de las características de las tasaciones hipotecarias es colaborar en el proceso de garantizar el préstamo hipotecario.

La tasación hipotecaria es un acto totalmente independiente y que no tiene nada que ver con el importe por el cual se realizará la transacción económica de la hipoteca; es decir la compra-venta y también el pago de los impuestos que esta operación suponga.

Otra característica de las tasaciones hipotecarias es que éstas son realizadas por profesionales independientes, es decir, deben cumplir una serie de condiciones que vienen señaladas por la ley vigente. En circunstancias normales suele ser un arquitecto o arquitecto técnico, el cual debe pertenecer a una sociedad de tasación de bienes, las cuales figuran inscritas en el ministerio de la vivienda. Es una característica de las tasaciones hipotecarias el hecho de que las sociedades de tasación inmobiliaria deben ser totalmente anónimas con la finalidad de limitarse a la tasación de todos los bienes, patrimonios o empresas. Deben mantener una organización mínima y además presentan una responsabilidad civil frente a terceros, como consecuencia de la actividad de tasación que desarrollan.

Las sociedades de tasación han de estar homologadas por el banco de España, y allí figuran inscritas en un registro oficial. Por lo tanto estas sociedades de tasación deben ser auditadas y revisadas por el mismo banco de España.

Existe una serie de factores que marcan de alguna manera las características de las tasaciones hipotecarias. Estos puntos son los siguientes:

La ubicación de los servicios próximos como las zonas verdes para los lugares de ocio, los médicos y los servicios escolares, la existencia de supermercados, etcétera. Otro factor importante es la superficie en metros cuadrados y de qué manera están distribuidos, también influye si existe o no un garaje o un trastero, la calidad de los materiales que se han utilizado en su construcción, donde está situado el inmueble; dentro del mismo edificio hay que remarcar que si es más al sur se valora más al igual que los pisos altos; otro factor es la antigüedad, etc.

Existen diversas fórmulas que marcan las características de las tasaciones hipotecarias, y los resultados que se obtienen no varían demasiado de una a otra. Uno de los métodos puede ser la tasación mediante la comparación con otros tipos de inmuebles; es una opción muy recurrente. También tenemos la tasación por costos, que está basada en la capitalización de las rentas. Son diversas fórmulas puestas en práctica para efectuar este tipo de tasaciones.

Errores comunes en la contratación de una hipoteca

Existen una serie de es muy comunes en la contratación de una hipoteca; ante la situación actual en la cual los tipos de interés se encuentran más bajos, hay mucha gente que está pensando en comprar una casa con ayuda bancaria, en este sentido hay que ser cauteloso antes de realizar cualquier firma. Hay que saber sacar partido de las ofertas actuales, aunque también es preciso clarificar todas las condiciones del contrato ya que en él se van a especificar los pagos pertinentes y ello va a tener una gran repercusión en presupuesto mensual de nuestra economía, por ello hay que procurar no cometer una serie de errores comunes en la contratación de una hipoteca.
 

Veamos cuáles son los errores que suelen cometer:

En primer lugar se suelen descartar las ofertas online; existen muchas personas que no tienen confianza en la banca online y necesitan conocer a la persona con la que están tratando. Esto es un error ya que hoy en día los empleados de la banca cambian continuamente y sin embargo, en la banca online los datos que nos van a proporcionar son siempre mucho más claros y la información es más precisa y completa en lo que concierne a los productos que nos ofrece por ello las hipotecas online normalmente ofertan intereses que suelen ser bastante competitivos.

El segundo error más común en la contratación de una hipoteca es escogerla fijándose únicamente en el diferencial. Debemos saber que las cuotas que pagamos mes a mes en una hipoteca dependen también de otros factores como son las comisiones y una serie de productos que están ligados de una manera especial lo cual hace que a veces una hipoteca de bajo interés resulta ser aún más cara que otra de interés algo más alto.

El tercer error más común en la contratación de una hipoteca es conformarnos con la primera oferta que obtengamos. Ya sabemos que conseguir un crédito de un banco no es una tarea fácil, pero aún así debemos conseguir por lo menos dos o tres ofertas para poder comparar. Hoy en día existen unas herramientas online que son los compradores hipotecas y gracias a ellos podemos saber qué bancos nos pueden conceder hipotecas sin tener que acudir directamente a ellos.

El cuarto error más común es dar una entrada excesivamente cara con lo cual nos quedamos muchas veces sin ahorros. Es preciso enfatizar que los bancos únicamente financian hasta el 80% del precio de compraventa de la vivienda y por esta razón es muy importante que el cliente tenga un extra de dinero para poder afrontar el 20% restante y también un 12% que suele estar destinado a otro tipo de gastos como son la tasación, la gestoría, notaría y los impuestos.

Y estos son algunos errores más comunes en la contratación de una hipoteca también hay que tener presente cuál será nuestra capacidad de pago, puesto que en nuestro presupuesto mensual no está destinado únicamente a la hipoteca, también hay que hacer frente a los gastos que necesita una persona día a día. Por ello es recomendable que la cuota mensual de una hipoteca no supere más del 35% de nuestros ingresos.

Disposición de la DGRN para tasaciones hipotecarias

Recientemente, la DGRN (Dirección General de los Registros y del Notariado) difundió un comunicado donde expresa la necesidad de las tasaciones hipotecarias de una VPO o Vivienda de Protección Oficial al momento de inscribir una hipoteca. Aseguró que, como en estos casos está postulado un precio de venta máximo, si ambas partes eligen fijar dicho precio máximo como precio de subasta, la valoración continúa siendo legal y entonces no es necesaria la tasación. De lo contrario, se acarrearían costes adicionales sin justificación.

Esta resolución de la DGRN fue dictada en noviembre del año pasado en el recurso impuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia número 3, en virtud de la cual queda suspendida la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. En el supuesto en cuestión, el registrador congeló la constitución de una hipoteca porque faltaba el certificado vigente de tasación realizado por una institución autorizada. El proceso se realizó con el fin de comprobar que el valor fijado para la subasta no sea menor al 75% del valor que aparece en el certificado de tasación.

Viendo esta calificación, el notario alegó que se trataba de una VPO, presentando un documento oficial expedido por la Dirección General de Territorio y Vivienda de la Consejería de Obras Públicas y Ordenación del Territorio de la Región de Murcia. En el papel constaba el precio máximo de venta, que era el mismo que aparecía en la escritura como valor de tasación de la propiedad a ser subastada. Como respuesta, la Dirección aclaró que no se puede hacer constar en la inscripción un precio de tasación mayor al máximo que aparece en el documento administrativo de calificación definitiva.

Teniendo en cuenta esta afirmación, la disposición de la DGRN para tasaciones hipotecarias es que si las partes intervinientes han acordado en establecer como precio de subasta el precio legalmente dispuesto como máximo, la valoración es asimismo acorde con la ley. Es decir que no deja de cumplir con las disposiciones postuladas por la normativa del mercado inmobiliario en cuanto a tasación de propiedades.

Frente a lo sucedido en Murcia, el organismo añadió que el legislador nunca hizo referencia a un tasador determinado sino que aludió a la tasación en sí misma, que cumple todos los requisitos de la Ley 2/1981. Así, la valoración resultante de la entidad pública se encuadra perfectamente dentro de las disposiciones exigidas por el artículo 682.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria, ambas normas destinadas a regular las tasaciones hipotecarias.

Finalidad de las tasaciones hipotecarias

Las tasaciones hipotecarias son una valoración específica que tienen como finalidad conocer el valor de mercado de una propiedad inmueble con el objeto de que la misma sirva como garantía para la gestación de un préstamo.

El bien inmueble a hipotecar debe tener un valor superior al préstamo requerido, lo que asegura conseguir el dinero solicitado. En la práctica, las valoraciones inmobiliarias deben ser realizadas por profesionales habilitados para ello quienes son los que han de determinar el valor del inmueble a hipotecar. Por lo general, el valor de las tasaciones hipotecarias de las propiedades limita la cantidad de los préstamos como máximo al 80% del valor de tasación.

En el caso especifico de España, quienes están habilitados para la práctica de las tasaciones hipotecarias son las sociedades de tasación. Estás entidades para funcionar como tales deben contar con la autorización del Banco de España y estar inscriptas en el Registro Oficial de Entidades, deben además, cumplir con el objetivo de garantizar que las sociedades cuenten con profesionales adecuados y seguir rigurosos procedimientos de valoración.

Las tasadoras deben ceñirse a normas concretas de manera que, por una parte, la tasación hipotecaria brinde, para cada propiedad, un valor acorde de la misma a largo plazo, aún si se aparta (por encima o debajo) del valor de mercado al momento de la tasación.

A las entidades de tasación, se les va a pedir que las tasaciones hipotecarias faciliten la comprensión de los criterios técnicos seguidos por los profesionales al momento de hacer la valoración hipotecaria, especialmente sobre todas aquellas cuestiones de mayor cotidianidad, como la superficie de la vivienda, estado de conservación, y toda las razones que se deben considerar para fijar su valor de mercado, como puede ser el precio por metro cuadrado de la zona, expectativas de aumento o disminución del precio o cualquier otro factor que pueda afectar la tasación definitiva.

Exceso de cabida en una tasación hipotecaria

Lo que se conoce como exceso de cabida en una tasación hipotecaria es lo que se refiere a la existencia de una superficie de un edificio o terreno mayor a la que figura inscripta en el Registro de la Propiedad.

Para identificar una finca en el Registro de la Propiedad es utilizada, entre diferentes caracteristicas, su superficie. Por lo tanto las superficies inscritas describen lo correspondiente a la parcela y la superficie que se encuentre construida, por supuesto si cuenta con alguna construcción. Deferente es el caso si se trata de divisiones horizontales, en ellas cada vivienda o piso es una finca individual del resto, y se describe solo la superficie construida de cada vivienda de manera independiente, en estos casos solo se describe la superficie construida de la vivienda que conforma el bien inmueble independiente.

También existen ocasiones en que la superficie real de algunas fincas excede lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Estos exceso pueden deberse a diferentes factores, por ejemplo, a la superficie construida, la superficie del terreno, o bien a ambas. En casos como estos, al realizarse las tasaciones hipotecarias, se informa del exceso existente y de cómo afecta la valoración mediante cautelas (advertencias, observaciones o condicionantes).

Muchas veces este exceso de cabida en una tasación hipotecaria puede ser debido simplemente a un error material en la medida de la superficie de la finca, generalmente provocado por los antiguos métodos de medición que resultaban inexactos, lo que ocasionaba el arrastre de superficies incorrectas a través de los años; o bien debido a otras situaciones más comprometidas como el intento de alterar los linderos de la finca con el fin de invadir una finca vecina.

El caso más habitual es el de las viviendas unifamiliares en las que el vallado perimetral invade la parcela de la vivienda colindante. En el ámbito de fincas rústicas la situación de exceso de cabida es todavía más usual puesto que la imprecisión en los linderos es muy frecuente lo que dificulta aún más el proceso de identificación.

Uno de los principales problemas derivados por el exceso de cabida es la falta de seguridad en la identificación de la finca; ya que, no se tiene seguridad de que el exceso de superficie pertenezca realmente a la finca en cuestión o que se trate, de la invasión de la finca vecina.

Además, el exceso de cabida supone un problema en posteriores inscripciones del inmueble, así como en las inscripciones de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal.

En el caso de pretender hipotecar una propiedad que incurre en esta situación, al acreedor hipotecario le suele interesar que en el registro esté inscrita la superficie real que ha dado lugar al valor que se ha tenido en cuenta para conceder el préstamo.