Exceso de cabida en una tasación hipotecaria

Lo que se conoce como exceso de cabida en una tasación hipotecaria es lo que se refiere a la existencia de una superficie de un edificio o terreno mayor a la que figura inscripta en el Registro de la Propiedad.

Para identificar una finca en el Registro de la Propiedad es utilizada, entre diferentes caracteristicas, su superficie. Por lo tanto las superficies inscritas describen lo correspondiente a la parcela y la superficie que se encuentre construida, por supuesto si cuenta con alguna construcción. Deferente es el caso si se trata de divisiones horizontales, en ellas cada vivienda o piso es una finca individual del resto, y se describe solo la superficie construida de cada vivienda de manera independiente, en estos casos solo se describe la superficie construida de la vivienda que conforma el bien inmueble independiente.

También existen ocasiones en que la superficie real de algunas fincas excede lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Estos exceso pueden deberse a diferentes factores, por ejemplo, a la superficie construida, la superficie del terreno, o bien a ambas. En casos como estos, al realizarse las tasaciones hipotecarias, se informa del exceso existente y de cómo afecta la valoración mediante cautelas (advertencias, observaciones o condicionantes).

Muchas veces este exceso de cabida en una tasación hipotecaria puede ser debido simplemente a un error material en la medida de la superficie de la finca, generalmente provocado por los antiguos métodos de medición que resultaban inexactos, lo que ocasionaba el arrastre de superficies incorrectas a través de los años; o bien debido a otras situaciones más comprometidas como el intento de alterar los linderos de la finca con el fin de invadir una finca vecina.

El caso más habitual es el de las viviendas unifamiliares en las que el vallado perimetral invade la parcela de la vivienda colindante. En el ámbito de fincas rústicas la situación de exceso de cabida es todavía más usual puesto que la imprecisión en los linderos es muy frecuente lo que dificulta aún más el proceso de identificación.

Uno de los principales problemas derivados por el exceso de cabida es la falta de seguridad en la identificación de la finca; ya que, no se tiene seguridad de que el exceso de superficie pertenezca realmente a la finca en cuestión o que se trate, de la invasión de la finca vecina.

Además, el exceso de cabida supone un problema en posteriores inscripciones del inmueble, así como en las inscripciones de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal.

En el caso de pretender hipotecar una propiedad que incurre en esta situación, al acreedor hipotecario le suele interesar que en el registro esté inscrita la superficie real que ha dado lugar al valor que se ha tenido en cuenta para conceder el préstamo.