Disposición de la DGRN para tasaciones hipotecarias

Recientemente, la DGRN (Dirección General de los Registros y del Notariado) difundió un comunicado donde expresa la necesidad de las tasaciones hipotecarias de una VPO o Vivienda de Protección Oficial al momento de inscribir una hipoteca. Aseguró que, como en estos casos está postulado un precio de venta máximo, si ambas partes eligen fijar dicho precio máximo como precio de subasta, la valoración continúa siendo legal y entonces no es necesaria la tasación. De lo contrario, se acarrearían costes adicionales sin justificación.

Esta resolución de la DGRN fue dictada en noviembre del año pasado en el recurso impuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Murcia número 3, en virtud de la cual queda suspendida la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario. En el supuesto en cuestión, el registrador congeló la constitución de una hipoteca porque faltaba el certificado vigente de tasación realizado por una institución autorizada. El proceso se realizó con el fin de comprobar que el valor fijado para la subasta no sea menor al 75% del valor que aparece en el certificado de tasación.

Viendo esta calificación, el notario alegó que se trataba de una VPO, presentando un documento oficial expedido por la Dirección General de Territorio y Vivienda de la Consejería de Obras Públicas y Ordenación del Territorio de la Región de Murcia. En el papel constaba el precio máximo de venta, que era el mismo que aparecía en la escritura como valor de tasación de la propiedad a ser subastada. Como respuesta, la Dirección aclaró que no se puede hacer constar en la inscripción un precio de tasación mayor al máximo que aparece en el documento administrativo de calificación definitiva.

Teniendo en cuenta esta afirmación, la disposición de la DGRN para tasaciones hipotecarias es que si las partes intervinientes han acordado en establecer como precio de subasta el precio legalmente dispuesto como máximo, la valoración es asimismo acorde con la ley. Es decir que no deja de cumplir con las disposiciones postuladas por la normativa del mercado inmobiliario en cuanto a tasación de propiedades.

Frente a lo sucedido en Murcia, el organismo añadió que el legislador nunca hizo referencia a un tasador determinado sino que aludió a la tasación en sí misma, que cumple todos los requisitos de la Ley 2/1981. Así, la valoración resultante de la entidad pública se encuadra perfectamente dentro de las disposiciones exigidas por el artículo 682.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria, ambas normas destinadas a regular las tasaciones hipotecarias.

Finalidad de las tasaciones hipotecarias

Las tasaciones hipotecarias son una valoración específica que tienen como finalidad conocer el valor de mercado de una propiedad inmueble con el objeto de que la misma sirva como garantía para la gestación de un préstamo.

El bien inmueble a hipotecar debe tener un valor superior al préstamo requerido, lo que asegura conseguir el dinero solicitado. En la práctica, las valoraciones inmobiliarias deben ser realizadas por profesionales habilitados para ello quienes son los que han de determinar el valor del inmueble a hipotecar. Por lo general, el valor de las tasaciones hipotecarias de las propiedades limita la cantidad de los préstamos como máximo al 80% del valor de tasación.

En el caso especifico de España, quienes están habilitados para la práctica de las tasaciones hipotecarias son las sociedades de tasación. Estás entidades para funcionar como tales deben contar con la autorización del Banco de España y estar inscriptas en el Registro Oficial de Entidades, deben además, cumplir con el objetivo de garantizar que las sociedades cuenten con profesionales adecuados y seguir rigurosos procedimientos de valoración.

Las tasadoras deben ceñirse a normas concretas de manera que, por una parte, la tasación hipotecaria brinde, para cada propiedad, un valor acorde de la misma a largo plazo, aún si se aparta (por encima o debajo) del valor de mercado al momento de la tasación.

A las entidades de tasación, se les va a pedir que las tasaciones hipotecarias faciliten la comprensión de los criterios técnicos seguidos por los profesionales al momento de hacer la valoración hipotecaria, especialmente sobre todas aquellas cuestiones de mayor cotidianidad, como la superficie de la vivienda, estado de conservación, y toda las razones que se deben considerar para fijar su valor de mercado, como puede ser el precio por metro cuadrado de la zona, expectativas de aumento o disminución del precio o cualquier otro factor que pueda afectar la tasación definitiva.

Exceso de cabida en una tasación hipotecaria

Lo que se conoce como exceso de cabida en una tasación hipotecaria es lo que se refiere a la existencia de una superficie de un edificio o terreno mayor a la que figura inscripta en el Registro de la Propiedad.

Para identificar una finca en el Registro de la Propiedad es utilizada, entre diferentes caracteristicas, su superficie. Por lo tanto las superficies inscritas describen lo correspondiente a la parcela y la superficie que se encuentre construida, por supuesto si cuenta con alguna construcción. Deferente es el caso si se trata de divisiones horizontales, en ellas cada vivienda o piso es una finca individual del resto, y se describe solo la superficie construida de cada vivienda de manera independiente, en estos casos solo se describe la superficie construida de la vivienda que conforma el bien inmueble independiente.

También existen ocasiones en que la superficie real de algunas fincas excede lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Estos exceso pueden deberse a diferentes factores, por ejemplo, a la superficie construida, la superficie del terreno, o bien a ambas. En casos como estos, al realizarse las tasaciones hipotecarias, se informa del exceso existente y de cómo afecta la valoración mediante cautelas (advertencias, observaciones o condicionantes).

Muchas veces este exceso de cabida en una tasación hipotecaria puede ser debido simplemente a un error material en la medida de la superficie de la finca, generalmente provocado por los antiguos métodos de medición que resultaban inexactos, lo que ocasionaba el arrastre de superficies incorrectas a través de los años; o bien debido a otras situaciones más comprometidas como el intento de alterar los linderos de la finca con el fin de invadir una finca vecina.

El caso más habitual es el de las viviendas unifamiliares en las que el vallado perimetral invade la parcela de la vivienda colindante. En el ámbito de fincas rústicas la situación de exceso de cabida es todavía más usual puesto que la imprecisión en los linderos es muy frecuente lo que dificulta aún más el proceso de identificación.

Uno de los principales problemas derivados por el exceso de cabida es la falta de seguridad en la identificación de la finca; ya que, no se tiene seguridad de que el exceso de superficie pertenezca realmente a la finca en cuestión o que se trate, de la invasión de la finca vecina.

Además, el exceso de cabida supone un problema en posteriores inscripciones del inmueble, así como en las inscripciones de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal.

En el caso de pretender hipotecar una propiedad que incurre en esta situación, al acreedor hipotecario le suele interesar que en el registro esté inscrita la superficie real que ha dado lugar al valor que se ha tenido en cuenta para conceder el préstamo.