Métodos de valoración de las tasaciones

Antes de referirnos a los métodos de valoración de las tasaciones debemos tener presente que los informes de tasación son realizados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas ponderan aspectos técnicos y jurídicos sobre la vivienda que puedan tener efectos sobre su valor.

La valoración de la vivienda la lleva a cabo un arquitecto o arquitecto técnico que tiene que tener formación específica sobre la materia de valoración. Éste profesional no efectúa la tasación de manera individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que le proporcionan los medios técnicos que necesitan para llevar a cabo su trabajo y estos medios pueden ser herramientas informáticas, estudios técnicos, bases de datos, etc. gracias a ello tiene control sobre la calidad de la valoración que emite.

Éste profesional técnico tasador está controlado por un régimen de incompatibilidades que permiten que sea independiente ya que no puede tener intereses de tipo particular en la valoración.

Otro concepto que hay que tener claro es el valor de mercado y esto es el importe neto que, de forma razonable se podría esperar recibir por parte de un vendedor en la venta de la propiedad o bien valorado, en la fecha que se haga la tasación y mediante una valoración adecuada; además tiene que existir una comercialización correcta, teniendo en cuenta que hay como mínimo un comprador potencial que debe estar informado de las características de la propiedad, además de que ambos, tanto comprador como vendedor están actuando de forma libre y sin otros intereses particulares en la operación.

Para llevar a cabo el cálculo del valor de mercado de una propiedad existen varios métodos:

• Método de comparación: se trata de un sistema muy usado y consiste en valorar la propiedad objeto de la tasación a través de su comparación con otros bienes que tengan parecidas características y cuyo valor se conozca. La normativa pide que como mínimo sean 6 inmuebles testigo que sean analizados por coeficientes para equiparar los al bien objeto de la tasación. Con ello conseguimos un valor unitario del metro cuadrado de inmueble que se multiplica por los metros cuadrados de la propiedad que se está valorando y nos dará un valor de mercado del mismo.
• método residual: se trata de un sistema que se usa cuando el método de comparación no es factible llevarlo a cabo, puesto que no se puede encontrar suficientes inmuebles testigo que tengan particularidades parecidas, se utiliza el método residual en ese caso. Éste se basa en el cálculo del valor del inmueble cuando la construcción haya finalizado, se le restan los gastos necesarios para que ese inmueble llegue al proceso final.
• Método de capitalización este sistema se usa en los casos en que el inmueble tenga posibilidad de generar beneficios o rentas y que se puedan valorar de manera razonable, ponderar el importe de esas cantidades factibles y para ello se usa el método de capitalización. Qué consiste en el cálculo del valor de la propiedad a través de la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que podría generar el bien inmueble usando fórmulas económicas. Se trata de un sistema para valorar grandes negocios.
• Método del coste: un método que pocas veces se usa de forma exclusiva, este se utiliza como un apoyo para el tasador de que dicha valoración sea llevado a cabo usando el método de comparación y que tiene su razón de ser. Éste consiste en el cálculo del coste de re-emplazamiento o reposición de la propiedad que se está valorando.