Métodos para calcular el valor de mercado en las tasaciones

Existen una serie de métodos para calcular el valor de mercado en las tasaciones, el valor de tasación se refieren al valor de mercado de un bien, excepto que esté sujeto a alguna protección oficial, en este caso el valor de tasación tendrá correspondencia con el valor máximo legal de la propiedad.

El valor de mercado se refiere al importe neto que podría esperarse recibir por parte de un vendedor en la venta de una propiedad, o un bien que se haya valorado en la fecha de esa misma valoración todo ello mediante una comercialización correcta, y suponiendo que por lo menos haya un comprador en potencia que debe estar informado de manera adecuada de las características que tenga esta propiedad, entonces ambos, tanto al comprador como el vendedor que hipotéticamente actuan con libertad y sin otro interés particular llegan a un acuerdo con la operación.

Para realizar el cálculo un tasador valora y calcula el valor de mercado. Para ello existen algunos métodos que se pueden usar y los más utilizados son los siguientes:

Método de comparación, método residual, método de capitalización y método del coste.

En el método de comparación que se trata del más usado, se valora la propiedad que será objeto de la tasación a partir de una comparación con otros bienes que tengan características parecidas al mismo y cuya valor se conozca.

Las normas exigen que sean como mínimo seis inmuebles testigo que serán valorados por distintos coeficientes para equipararlos a la propiedad que es objeto de valoración. Con esto conseguiremos un valor unitario del metro cuadrado del inmueble que se multiplica por los metros cuadrados del inmueble objeto de valoración y esto arrojará el valor de mercado del mismo.

Método residual:

En caso de que la comparación no se pueda realizar, puesto que no se encuentran suficientes inmuebles testigo que tengan características parecidas, entonces se usa el método residual, este tiene cierta complejidad.

Se basa en algunos principios del valor residual y también del mayor y mejor uso, es el que más se utiliza para valorar terrenos edificables o propiedades a rehabilitar.

Su utilización consiste en el cálculo del valor del inmueble una vez que la construcción haya finalizado y entonces se restan los gastos en los que deberá incurrir para que el inmueble llegue a ese estado. Sería la construcción del inmueble en el caso de terrenos edificables o de la rehabilitación en propiedades.

Método de capitalización:

En el supuesto de que la propiedad pueda generar beneficios o rentas, se puede calcular una estimación de una manera lógica de la cantidad de esas mismas rentas y para ello se utiliza el sistema de capitalización este se basa en un principio de anticipación y del valor de la tasación, que vendrá fijado mediante el valor presente de todos los beneficios generados por las rentas futuras que se puedan asignar a esta propiedad inmueble.

De una manera sencilla se puede explicar cómo que es el cálculo del valor de la propiedad mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará en el futuro el inmueble mediante fórmulas económicas. Cs un sistema complejo y se usa únicamente para valorar negocios grandes.

Método del coste:

Este sistema pocas veces se usa en exclusiva, sirve casi siempre como apoyo para el tasador de que la valoración que se han efectuado mediante el método de comparación tiene lógica. Consiste en el cálculo del coste de reemplazamiento o reposición de la propiedad inmueble que es objeto de valoración.