Aspectos generales de la tasación

Entendemos por tasación aquellas valoraciones de objetos que pueden ser viviendas, joyas, etc. en el caso de las tasaciones inmobiliarias éstas pueden ser explicadas como informes o documentos cuya finalidad es acotar el valor de la propiedad inmueble cuando esté en el mercado y relacionándolo con la restante oferta y demanda existente en ese momento.

Las tasaciones que se llevan a cabo con un objetivo hipotecario y poseen efectos jurídicos, por este motivo se rigen de acuerdo al cumplimiento de una serie de normas relacionadas sobre quién puede llevarlas a cabo y de qué manera han de hacerse para que el valor de la tasación se calcule de forma apropiada y sea válido. Por esa razón los informes de tasación son elaborados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas examinan todos los aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda, cuestiones que determinan el valor final.

La ponderación del valor que tenga la vivienda la efectúa un arquitecto o arquitecto técnico y éste tiene que tener una formación específica y adecuada sobre la materia que valora. Ml técnico no lleva a cabo la tasación de forma individual, se adscribe a una sociedad de tasación que le permite usar los medios técnicos para llevar a cabo el trabajo propio. Estos son una serie de herramientas como bases de datos, estudios técnicos, etc. y además se controla la calidad de la valoración que emite el técnico.

El técnico tasador por lo tanto, está sujeto a una serie de normas e incompatibilidades que permiten que su trabajo sea independiente de manera que no puede tener intereses de ninguna forma en la valoración que realizan.

Las tasaciones hipotecarias pueden ser emitidas únicamente por una empresa encargada de valorar los bienes y que esté reconocida por el banco de España.

Estas empresas de valoraciones conocidas como sociedades de tasación inmobiliaria son compañías que desarrollan su actividad en nuestro país con un capital mínimo de €300.506 y este dinero tiene que estar desembolsado de manera integral y representado en acciones nominativas, además de que estatutariamente su objeto social tiene estar limitado a la valoración de todo tipo de bienes, patrimonios o empresas. La sociedades de tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España y ahí deben estar inscritas en el registro oficial de sociedades de tasación. Por lo que se rigen por una normativa de supervisión y en caso de incumplimiento a la aplicación de las sanciones.

Finalmente el valor que se obtienen tras la tasación se corresponde con el valor de mercado, excepto que este mismo tiene una serie de particularidades como por ejemplo la protección oficial, en esos casos la valoración que se obtiene tras la tasación será igual al valor máximo legal de la propiedad.

Por lo tanto, el valor de mercado se define como importe neto que un comprador tendría que abonar y que con vendedor esperaría recibir tras la venta de la propiedad en el momento que se haya realizado la valoración, y por supuesto que la comercialización debe ser justa y adecuada sin que existan intereses ajenos y presuponiendo que tanto comprador como vendedor están correctamente informados de las características de la propiedad, ambos actúan de forma libre y sin otros intereses.

El mayor precio que se obtiene tras la venta de una propiedad que este sujeto a protección oficial publica y establecido en la normativa correspondiente que se le aplica es otro elemento a tener en cuenta, porque cada comunidad autónoma marca todos los años una serie de módulos de protección pública mediante los cuales se fijan los máximos legales para cada tipo de protección. Esta puede ser de régimen general, régimen especial, precio tasado. De cualquier forma el tipo de régimen se explica en el número de expediente de protección oficial que viene en las escrituras de la propiedad bajo el epígrafe beneficios fiscales.