Aspectos importantes de las tasaciones

Una tasación hipotecaria es la valoración de una propiedad inmueble, la finalidad es que sea el objeto de una garantía en un crédito hipotecario. Mediante esta valoración, los prestamistas o el banco puede saber cuál es el valor que tiene el inmueble que será garantía del préstamo y conocerá el riesgo que corre si la operación sigue adelante.

Las tasaciones hipotecarias no tienen otro objeto que servir de garantía para el crédito hipotecario, por lo tanto, esto es independiente de la cantidad por la que se efectúa la supuesta transacción económica de compra-venta o el pago de impuestos que esto implique.

La finalidad de las tasaciones es eminentemente hipotecaria y tiene efectos jurídicos, por ello, están atenidas a cumplir las normas referentes a quienes son los que pueden realizarlas y de qué manera debe hacerse para que se asegure que el valor de la tasación que se ha obtenido es válido. Es por ello que los informes de la tasación son realizados por sociedades de tasación que han de estar homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas realizan análisis de los aspectos técnicos y jurídicos que tienen la vivienda y que pueden afectar a su valor.

La tasación o valoración de el inmueble se efectúa por parte de un arquitecto o arquitecto técnico que debe tener la formación necesaria y referente a la materia de la valoración. Éste profesional o técnico efectúa la tasación pero no a título individual, todo lo contrario, debe adscribirse a una sociedad de tasación que pondrá los medios necesarios a su disposición para que lleve a cabo su tarea. Le facilitará herramientas informáticas, estudios técnicos, bases de datos, etc. con todo ello tendrá un control de la calidad de esa valoración que el profesional debe emitir.

Las comprobaciones que han de realizarse en las tasaciones agrupan algunos aspectos técnicos y legales:

Ha de localizarse la vivienda, con esta comprobación se constata que efectivamente existe.
El inmueble se inspecciona ocularmente por parte de un técnico competente en la materia que debe comprobar algunas características:

• La superficie.
• Otras características como la distribución, cantidad de dormitorios y baños, materiales constructivos, instalaciones visibles, etc.
• Se comprueba el estado de conservación que tiene en apariencia y el estado constructivo, que determina si está o no terminada.
• Se constata si existen servidumbres visibles que puedan transformar el valor.
• El profesional o técnico hace una comprobación de si la vivienda tiene coincidencia con la descripción que se hace constar en la documentación aportada para llevar a cabo la tasación, la registral y la catastral.
• Se efectúa una comprobación también del estado de ocupación que tenga el inmueble y del uso al que se destina en el momento en que se hace la visita.
• Se indaga si este inmueble o vivienda tiene algún régimen de protección pública, esto podría tener limitaciones del valor.
• Se hace comprobación de si la adecuación del inmueble según el planeamiento urbanístico en vigencia es el adecuado, se comprueba si hay alguna normativa o algún punto que pudiera afectar al valor del inmueble o vivienda. Además de estos puntos, se comprueba si la vivienda tiene algún régimen de protección del patrimonio arquitectónico ya que esto tendría una serie de obligaciones especiales para el propietario.

Para llevar a cabo la tasación, el tasador tiene que tener la documentación registral del inmueble que va a ser tasado, o bien una copia de las escrituras de la propiedad de este mismo o nota simple que se emite por parte del registro. Esta documentación ha de ser aportada en el informe de tasación y en el supuesto caso de que la nota simple no tenga antigüedad mayor a tres meses contando entre el momento en que se emita y la fecha de emisión del informe de la tasación.

En los casos de viviendas que tengan alguna protección pública, se deben tener los documentos administrativos que dan la posibilidad de fijar el precio máximo para una venta o alquiler.