Aspectos generales de la tasación

Entendemos por tasación aquellas valoraciones de objetos que pueden ser viviendas, joyas, etc. en el caso de las tasaciones inmobiliarias éstas pueden ser explicadas como informes o documentos cuya finalidad es acotar el valor de la propiedad inmueble cuando esté en el mercado y relacionándolo con la restante oferta y demanda existente en ese momento.

Las tasaciones que se llevan a cabo con un objetivo hipotecario y poseen efectos jurídicos, por este motivo se rigen de acuerdo al cumplimiento de una serie de normas relacionadas sobre quién puede llevarlas a cabo y de qué manera han de hacerse para que el valor de la tasación se calcule de forma apropiada y sea válido. Por esa razón los informes de tasación son elaborados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas examinan todos los aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda, cuestiones que determinan el valor final.

La ponderación del valor que tenga la vivienda la efectúa un arquitecto o arquitecto técnico y éste tiene que tener una formación específica y adecuada sobre la materia que valora. Ml técnico no lleva a cabo la tasación de forma individual, se adscribe a una sociedad de tasación que le permite usar los medios técnicos para llevar a cabo el trabajo propio. Estos son una serie de herramientas como bases de datos, estudios técnicos, etc. y además se controla la calidad de la valoración que emite el técnico.

El técnico tasador por lo tanto, está sujeto a una serie de normas e incompatibilidades que permiten que su trabajo sea independiente de manera que no puede tener intereses de ninguna forma en la valoración que realizan.

Las tasaciones hipotecarias pueden ser emitidas únicamente por una empresa encargada de valorar los bienes y que esté reconocida por el banco de España.

Estas empresas de valoraciones conocidas como sociedades de tasación inmobiliaria son compañías que desarrollan su actividad en nuestro país con un capital mínimo de €300.506 y este dinero tiene que estar desembolsado de manera integral y representado en acciones nominativas, además de que estatutariamente su objeto social tiene estar limitado a la valoración de todo tipo de bienes, patrimonios o empresas. La sociedades de tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España y ahí deben estar inscritas en el registro oficial de sociedades de tasación. Por lo que se rigen por una normativa de supervisión y en caso de incumplimiento a la aplicación de las sanciones.

Finalmente el valor que se obtienen tras la tasación se corresponde con el valor de mercado, excepto que este mismo tiene una serie de particularidades como por ejemplo la protección oficial, en esos casos la valoración que se obtiene tras la tasación será igual al valor máximo legal de la propiedad.

Por lo tanto, el valor de mercado se define como importe neto que un comprador tendría que abonar y que con vendedor esperaría recibir tras la venta de la propiedad en el momento que se haya realizado la valoración, y por supuesto que la comercialización debe ser justa y adecuada sin que existan intereses ajenos y presuponiendo que tanto comprador como vendedor están correctamente informados de las características de la propiedad, ambos actúan de forma libre y sin otros intereses.

El mayor precio que se obtiene tras la venta de una propiedad que este sujeto a protección oficial publica y establecido en la normativa correspondiente que se le aplica es otro elemento a tener en cuenta, porque cada comunidad autónoma marca todos los años una serie de módulos de protección pública mediante los cuales se fijan los máximos legales para cada tipo de protección. Esta puede ser de régimen general, régimen especial, precio tasado. De cualquier forma el tipo de régimen se explica en el número de expediente de protección oficial que viene en las escrituras de la propiedad bajo el epígrafe beneficios fiscales.

Métodos para calcular el valor de mercado en las tasaciones

Existen una serie de métodos para calcular el valor de mercado en las tasaciones, el valor de tasación se refieren al valor de mercado de un bien, excepto que esté sujeto a alguna protección oficial, en este caso el valor de tasación tendrá correspondencia con el valor máximo legal de la propiedad.

El valor de mercado se refiere al importe neto que podría esperarse recibir por parte de un vendedor en la venta de una propiedad, o un bien que se haya valorado en la fecha de esa misma valoración todo ello mediante una comercialización correcta, y suponiendo que por lo menos haya un comprador en potencia que debe estar informado de manera adecuada de las características que tenga esta propiedad, entonces ambos, tanto al comprador como el vendedor que hipotéticamente actuan con libertad y sin otro interés particular llegan a un acuerdo con la operación.

Para realizar el cálculo un tasador valora y calcula el valor de mercado. Para ello existen algunos métodos que se pueden usar y los más utilizados son los siguientes:

Método de comparación, método residual, método de capitalización y método del coste.

En el método de comparación que se trata del más usado, se valora la propiedad que será objeto de la tasación a partir de una comparación con otros bienes que tengan características parecidas al mismo y cuya valor se conozca.

Las normas exigen que sean como mínimo seis inmuebles testigo que serán valorados por distintos coeficientes para equipararlos a la propiedad que es objeto de valoración. Con esto conseguiremos un valor unitario del metro cuadrado del inmueble que se multiplica por los metros cuadrados del inmueble objeto de valoración y esto arrojará el valor de mercado del mismo.

Método residual:

En caso de que la comparación no se pueda realizar, puesto que no se encuentran suficientes inmuebles testigo que tengan características parecidas, entonces se usa el método residual, este tiene cierta complejidad.

Se basa en algunos principios del valor residual y también del mayor y mejor uso, es el que más se utiliza para valorar terrenos edificables o propiedades a rehabilitar.

Su utilización consiste en el cálculo del valor del inmueble una vez que la construcción haya finalizado y entonces se restan los gastos en los que deberá incurrir para que el inmueble llegue a ese estado. Sería la construcción del inmueble en el caso de terrenos edificables o de la rehabilitación en propiedades.

Método de capitalización:

En el supuesto de que la propiedad pueda generar beneficios o rentas, se puede calcular una estimación de una manera lógica de la cantidad de esas mismas rentas y para ello se utiliza el sistema de capitalización este se basa en un principio de anticipación y del valor de la tasación, que vendrá fijado mediante el valor presente de todos los beneficios generados por las rentas futuras que se puedan asignar a esta propiedad inmueble.

De una manera sencilla se puede explicar cómo que es el cálculo del valor de la propiedad mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará en el futuro el inmueble mediante fórmulas económicas. Cs un sistema complejo y se usa únicamente para valorar negocios grandes.

Método del coste:

Este sistema pocas veces se usa en exclusiva, sirve casi siempre como apoyo para el tasador de que la valoración que se han efectuado mediante el método de comparación tiene lógica. Consiste en el cálculo del coste de reemplazamiento o reposición de la propiedad inmueble que es objeto de valoración.

Aspectos importantes de las tasaciones

Una tasación hipotecaria es la valoración de una propiedad inmueble, la finalidad es que sea el objeto de una garantía en un crédito hipotecario. Mediante esta valoración, los prestamistas o el banco puede saber cuál es el valor que tiene el inmueble que será garantía del préstamo y conocerá el riesgo que corre si la operación sigue adelante.

Las tasaciones hipotecarias no tienen otro objeto que servir de garantía para el crédito hipotecario, por lo tanto, esto es independiente de la cantidad por la que se efectúa la supuesta transacción económica de compra-venta o el pago de impuestos que esto implique.

La finalidad de las tasaciones es eminentemente hipotecaria y tiene efectos jurídicos, por ello, están atenidas a cumplir las normas referentes a quienes son los que pueden realizarlas y de qué manera debe hacerse para que se asegure que el valor de la tasación que se ha obtenido es válido. Es por ello que los informes de la tasación son realizados por sociedades de tasación que han de estar homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas realizan análisis de los aspectos técnicos y jurídicos que tienen la vivienda y que pueden afectar a su valor.

La tasación o valoración de el inmueble se efectúa por parte de un arquitecto o arquitecto técnico que debe tener la formación necesaria y referente a la materia de la valoración. Éste profesional o técnico efectúa la tasación pero no a título individual, todo lo contrario, debe adscribirse a una sociedad de tasación que pondrá los medios necesarios a su disposición para que lleve a cabo su tarea. Le facilitará herramientas informáticas, estudios técnicos, bases de datos, etc. con todo ello tendrá un control de la calidad de esa valoración que el profesional debe emitir.

Las comprobaciones que han de realizarse en las tasaciones agrupan algunos aspectos técnicos y legales:

Ha de localizarse la vivienda, con esta comprobación se constata que efectivamente existe.
El inmueble se inspecciona ocularmente por parte de un técnico competente en la materia que debe comprobar algunas características:

• La superficie.
• Otras características como la distribución, cantidad de dormitorios y baños, materiales constructivos, instalaciones visibles, etc.
• Se comprueba el estado de conservación que tiene en apariencia y el estado constructivo, que determina si está o no terminada.
• Se constata si existen servidumbres visibles que puedan transformar el valor.
• El profesional o técnico hace una comprobación de si la vivienda tiene coincidencia con la descripción que se hace constar en la documentación aportada para llevar a cabo la tasación, la registral y la catastral.
• Se efectúa una comprobación también del estado de ocupación que tenga el inmueble y del uso al que se destina en el momento en que se hace la visita.
• Se indaga si este inmueble o vivienda tiene algún régimen de protección pública, esto podría tener limitaciones del valor.
• Se hace comprobación de si la adecuación del inmueble según el planeamiento urbanístico en vigencia es el adecuado, se comprueba si hay alguna normativa o algún punto que pudiera afectar al valor del inmueble o vivienda. Además de estos puntos, se comprueba si la vivienda tiene algún régimen de protección del patrimonio arquitectónico ya que esto tendría una serie de obligaciones especiales para el propietario.

Para llevar a cabo la tasación, el tasador tiene que tener la documentación registral del inmueble que va a ser tasado, o bien una copia de las escrituras de la propiedad de este mismo o nota simple que se emite por parte del registro. Esta documentación ha de ser aportada en el informe de tasación y en el supuesto caso de que la nota simple no tenga antigüedad mayor a tres meses contando entre el momento en que se emita y la fecha de emisión del informe de la tasación.

En los casos de viviendas que tengan alguna protección pública, se deben tener los documentos administrativos que dan la posibilidad de fijar el precio máximo para una venta o alquiler.

El valor máximo legal de una tasación

Antes de conocer el valor máximo legal de una tasación veamos en que consiste una tasación hipotecaria: se trata de una valoración de una propiedad inmueble, para que ésta pueda ser o servir como garantía o aval en un préstamo hipotecario. Mediante la valoración el prestamista que casi siempre es una entidad financiera, conoce cuál es el valor de la propiedad que está en garantía del préstamo y cuál puede ser el riesgo que se asumirá si se lleva la operación hipotecaria adelante.

Por ello, la tasación hipotecaria tiene el objetivo más que de servir de aval o garantía para el préstamo hipotecario, es para ello absolutamente independiente de la cantidad por la que se lleve a cabo la supuesta transacción económica de compra-venta o el pago de los impuestos pertinentes que esta pueda suponer.

El valor máximo legal de una tasación es el mayor precio de venta que tiene una propiedad que esté sujeta a la protección pública que se establece en la normativa correspondiente y que se pueda aplicar.

El valor máximo legal de una propiedad se marca todos los años por cada comunidad autónoma, hay unos módulos de protección pública mediante los cuales se establecen los distintos máximos legales para cada tipo de protección (esta puede ser régimen general, precio tasado o régimen especial). El tipo de régimen se explica según el número del expediente de protección oficial que aparece en las escrituras de la propiedad bajo el epígrafe "beneficios fiscales".

El valor de la tasación es una norma general, el valor de mercado de una propiedad, exceptuando que esta misma esté sujeta por alguna protección oficial, en este caso el valor de la tasación va a corresponderse con el máximo valor legal del bien.

El valor de mercado es el importe neto que de forma razonada podría esperar recibir un supuesto vendedor por la venta de una propiedad, que es un bien valorado, en la misma fecha en que se ha valorado, a través de una comercialización correcta, y en el supuesto de que como mínimo exista un comprador potencial que estará informado correctamente de las particularidades del bien, entre ambos, comprador y vendedor se actúa con libertad sin otro interés particular en la operación.

El tiempo de validez que tienen las tasaciones hipotecarias según la ley es un período de seis meses en las tasaciones hipotecarias y comenzando a partir de la fecha en que se emita el informe de tasación.

La ley exige que para ser tasador de tasaciones hipotecarias estas deben ser efectuadas por una persona que tenga en su poder el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) en aquellas valoraciones de pisos, solares, locales, unifamiliares, garajes, toda propiedad inmueble que tenga carácter constructivo y sea de uso residencial o comercial.

Para las valoraciones de fincas rústicas es necesario ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, además está más capacitado para las construcciones de tipo industrial un ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

Las tasaciones hipotecarias deben ser emitidas por un empresa de valoraciones que esté reconocida por el banco de España a tales efectos. A final de año 2005 menos las 58 empresas de tasaciones en España que tenían homologación vigente y que realizaban su actividad con regularidad.

El precio máximo de venta de una propiedad sujeta a protección pública establecido en las normas específicas que puedan serles aplicables.

Métodos de valoración de las tasaciones

Antes de referirnos a los métodos de valoración de las tasaciones debemos tener presente que los informes de tasación son realizados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España, estas ponderan aspectos técnicos y jurídicos sobre la vivienda que puedan tener efectos sobre su valor.

La valoración de la vivienda la lleva a cabo un arquitecto o arquitecto técnico que tiene que tener formación específica sobre la materia de valoración. Éste profesional no efectúa la tasación de manera individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que le proporcionan los medios técnicos que necesitan para llevar a cabo su trabajo y estos medios pueden ser herramientas informáticas, estudios técnicos, bases de datos, etc. gracias a ello tiene control sobre la calidad de la valoración que emite.

Éste profesional técnico tasador está controlado por un régimen de incompatibilidades que permiten que sea independiente ya que no puede tener intereses de tipo particular en la valoración.

Otro concepto que hay que tener claro es el valor de mercado y esto es el importe neto que, de forma razonable se podría esperar recibir por parte de un vendedor en la venta de la propiedad o bien valorado, en la fecha que se haga la tasación y mediante una valoración adecuada; además tiene que existir una comercialización correcta, teniendo en cuenta que hay como mínimo un comprador potencial que debe estar informado de las características de la propiedad, además de que ambos, tanto comprador como vendedor están actuando de forma libre y sin otros intereses particulares en la operación.

Para llevar a cabo el cálculo del valor de mercado de una propiedad existen varios métodos:

• Método de comparación: se trata de un sistema muy usado y consiste en valorar la propiedad objeto de la tasación a través de su comparación con otros bienes que tengan parecidas características y cuyo valor se conozca. La normativa pide que como mínimo sean 6 inmuebles testigo que sean analizados por coeficientes para equiparar los al bien objeto de la tasación. Con ello conseguimos un valor unitario del metro cuadrado de inmueble que se multiplica por los metros cuadrados de la propiedad que se está valorando y nos dará un valor de mercado del mismo.
• método residual: se trata de un sistema que se usa cuando el método de comparación no es factible llevarlo a cabo, puesto que no se puede encontrar suficientes inmuebles testigo que tengan particularidades parecidas, se utiliza el método residual en ese caso. Éste se basa en el cálculo del valor del inmueble cuando la construcción haya finalizado, se le restan los gastos necesarios para que ese inmueble llegue al proceso final.
• Método de capitalización este sistema se usa en los casos en que el inmueble tenga posibilidad de generar beneficios o rentas y que se puedan valorar de manera razonable, ponderar el importe de esas cantidades factibles y para ello se usa el método de capitalización. Qué consiste en el cálculo del valor de la propiedad a través de la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que podría generar el bien inmueble usando fórmulas económicas. Se trata de un sistema para valorar grandes negocios.
• Método del coste: un método que pocas veces se usa de forma exclusiva, este se utiliza como un apoyo para el tasador de que dicha valoración sea llevado a cabo usando el método de comparación y que tiene su razón de ser. Éste consiste en el cálculo del coste de re-emplazamiento o reposición de la propiedad que se está valorando.

Factores que afectan a la tasación

Existen diversos factores que afectan a las tasaciones, debemos entender que una tasación es una valoración del una propiedad, sea ésta una vivienda, una joya, etc. cuando hablamos de tasaciones inmobiliarias o hipotecarias estamos definiendo un informe o documento cuyo destino es fijar el valor de un inmueble en el mercado, relacionándolo con la oferta y la demanda que existe en cierto momento.

Aquellas tasaciones cuyo objetivo es hipotecario, tienen efectos jurídicos, por lo tanto, estas vienen sujetas al cumplimiento de ciertas normas relativas a quién puede realizar las y cómo debe llevarse a cabo para asegurar de manera fehaciente el valor de la tasación que se está calculando. Por eso mismo, los informes de tasación son realizados por sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el banco de España.

La valoración de la propiedad inmobiliaria la lleva a cabo un arquitecto o arquitecto técnico que tiene formación específica en la materia que está valorando. Para ello el técnico no realiza la tasación a nivel individual, éste se adscribe a una sociedad de tasación que le proporciona los medios técnicos necesarios para realizar su trabajo, que pueden ser bases de datos, estudios técnicos, herramientas informáticas, etc. este profesional tiene control sobre la calidad de la valoración que emite.

Existen además una serie de incompatibilidades a las que el técnico tasador está sujeto, estas tienen la función de garantizar su independencia y que no exista otro tipo de interés particular en la valoración.

El valor de la tasación se corresponde, como norma general, al valor de mercado de un bien, exceptuando que esta misma propiedad esté sujeta a protección oficial, en ese caso el valor de la tasación va a corresponderse con el máximo legal que permite el bien en este régimen de propiedad.

Por lo tanto, el valor de mercado corresponde con el importe neto que se podría esperar recibir de un vendedor debido a la venta del bien inmueble en la fecha de la valoración. Gracias a una comercialización correcta, y teniendo en cuenta que al menos existe un comprador potencial que está debidamente informado de las condiciones de la propiedad, ambos, tanto comprador como vendedor actúan de forma libre y sin otros intereses particulares en la transacción.

Hay algunos factores fundamentales para que los tasadores tengan en cuenta para realizar la tasación y conseguir el valor más apropiado para la propiedad.

• Las ventas recientes es un elemento importante, teniendo en cuenta que cada propiedad es diferente y depende del valor de las ventas recientes de otros inmuebles de la zona. Ahí es tan importante, los otros criterios van a determinar el valor de la tasación.
• La superficie es otro factor que afecta a la tasación, ya que el tamaño del piso y el número de habitaciones y baños, además de cómo están distribuidas son importantes para tasar el inmueble.
• La antigüedad es un factor que en general apunta mayor o menor valor dependiendo del número de años que tenga una propiedad, puesto que no es lo mismo obra nueva que una antigua a no ser que se trate de un inmueble catalogado o que tenga valor arquitectónico.
• El estado de conservación es otro elemento y por eso es importante fijarse en el estado actual en que se encuentra, si necesita reformas o está recién reformado.
• Los materiales de construcción e instalaciones; es decir, si tiene aire acondicionado, calefacción que tipos de acabado, etc.
• El entorno también es determinante, puede que esté próximo a centros comerciales, zonas deportivas o ajardinadas y todo eso le da más valor a la vivienda.
• Si está próximo a un transporte público o a otros medios de transporte, este es otro factor que hay que tener presente.

Una vez llevada cabo la tasación, ésta va a tener seis meses de validez a partir de la fecha en que se emita.

Aspectos generales sobre las tasaciones

Vamos a trazar unas líneas generales sobre las tasaciones hipotecarias, estas son una serie de valoraciones sobre un bien inmueble, normalmente se lleva a cabo por expertos o tasadores. Estos son unos aspectos generales sobre las tasaciones y vamos a comenzar por la figura del tasador, este es una persona física que tiene conocimientos e información acerca del valor de mercado sobre los bienes que tasa. Por lo tanto tiene la obligación de estar en continuo sondeo del mercado para buscar nuevos datos y de esta manera poder llevar a cabo su trabajo de la mejor manera posible.

Puede ser tasador cualquier persona que cumpla con el requisito de tener buena información sobre la realidad del mercado. Una tasación hipotecaria es en realidad una valoración sobre una propiedad, esta casi siempre es inmueble, para que pueda ser objeto de una garantía en un préstamo hipotecario. Mediante estas valoraciones el prestamista, que casi siempre suele ser una entidad financiera, puede conocer el valor del bien o propiedad que será la garantía del préstamo que va a otorgar y de esta manera sabe que riesgo asume con la operación hipotecaria.

Por lo tanto la tasación hipotecaria no tiene una finalidad distinta que la de servir de garantía para el crédito hipotecario, es independiente del importe o cuantía por el cual se va a realizar la supuesta transacción económica de compra-venta y también el devengo de impuestos que va a suponer.

Otro aspecto interesante sobre las tasaciones hipotecarias es el periodo de validez que tiene una tasación. Según la ley, existe un tiempo de validez de seis meses para las tasaciones hipotecarias comenzando a contar a partir de la fecha en la que se emite el informe de tasación.

La ley exige para poder ser tasador de tasaciones hipotecarias que éstas han de ser realizadas por una persona que tenga el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) éstos serán siempre en valoraciones de pisos, unifamiliares, locales, solares, garajes, todas aquellas propiedades inmuebles que tengan carácter constructivo para un uso residencial o de tipo comercial.

En las valoraciones de fincas rústicas hay una exigencia, el tasador debe ser ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrónomo, del mismo modo que las construcciones de tipo industrial se presupone que está más capacitada una persona que cuente con el título de ingeniero industrial o ingeniero técnico industrial.

Las tasaciones hipotecarias deben ser emitidas sólo por empresas de valoraciones que estén reconocidos por el banco de España a tales efectos.

En cuanto a las sociedades de tasación inmobiliaria en nuestro país, éstas tienen que ser sociedades anónimas y han de contar con un capital mínimo de €300.506 este debe estar íntegramente desembolsado y representado en acciones nominativas, ha de tener su objeto social limitado estatutariamente a la valoración de todo tipo de propiedades, empresas o patrimonios. Por lo tanto, hay una exigencia de contar con una estructura mínima, unos servicios de control de calidad y unos órganos de gobierno además de tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que se pueda derivar de la actuación de la actividad tasatoria. Éste tipo de sociedades tienen que estar homologadas por el banco de España e inscritas en el registro oficial de sociedades de tasación. Por lo tanto están supeditadas a un régimen de supervisión y también a una serie de sanciones en caso de no superar esas supervisiones.

Los documentos que tiene que aportar el propietario para que se pueda realizar la tasación hipotecaria son los siguientes, el tasador debe disponer de la documentación registral sobre el inmueble que va ser objeto de la tasación, o bien una copia de las escrituras de propiedad del mismo o una nota simple emitida por el registro. Esta documentación tiene que ser aportada en el mismo informe de la tasación y en el caso de la nota simple ésta tendrá una antigüedad menor o igual a tres meses desde el momento en que esta se emita hasta que se emita el informe de tasación.